לייעוץ ראשוני ללא התחייבות:
03-6001112

היתרונות והחסרונות בכניסה להשבחה לפי תמ"א 38

מבוא

כדרכו של עולם, גם לתמ"א 38 קיימים יתרונות בולטים לצד חסרונות שהתגלו במשך השנים ותוך כדי ביצוע התוכנית בפועל.

במאמר זה נעמוד על היתרונות הגלומים בתמ"א 38 ולצידם נמנה גם את החסרונות בהם בעלי דירות ו/או יזמים נתקלו בבואם להוציא לפועל פרויקט תמ"א 38.

היתרונות בתמ"א 38

תמ"א 38 נועדה לעודד את אזרחי המדינה להירתם לביצוע פרויקטים של חיזוק מבנים בכל רחבי המדינה, תוך כדי תגמולם על כך על ידי המדינה.

היתרונות העיקריים של תמ"א 38 הינם:

1. חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה – כידוע יעדה העיקרי של תמ"א 38 הינו חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. יתרונה הראשון במעלה של תמ"א 38 הינו חיזוק מבנים אלו והגנה על חיי הגרים בהם ועל רכושם במקרה של רעידת אדמה.

2. השבחת הנכס (העלאת ערך הנכס) – במסגרת תמ"א 38 מקבלים בעלי הדירות המשתתפים בפרויקט זכויות בניה שונות ומגוונות וביניהן:

• הגדלת שטח הדירה עד תוספת של 25 מטרים רבועים.
• הוספת מעלית לבניין.
• הוספת חניות.
• סגירת מרפסות.
• שיפוץ ועיצוב מראה הבניין.

יוער בעניין זה כי העלאת ערך הנכס וכדאיות הפרויקט בכלל, מושפעת רבות ממיקומו הגיאוגרפי של הבניין ומטבע הדברים פרויקטים של תמ"א 38 במרכז הארץ מניבים יותר מפרויקטים במבנים המצויים בפריפריה.

3. העדר צורך במימון על ידי בעלי הדירות- אחד היתרונות הבולטים בביצוע פרויקטים של תמ"א 38 הינו כי בעלי הדירות אינם נדרשים בד"כ לממן את ההוצאות הכרוכות בפרויקט הנאמדות במיליוני ₪ ותחת זאת המממן את הפרויקט הוא הקבלן המבצע, שבתמורה לביצוע ומימון הפרויקט מקבל זכויות בניה בבניין. במילים פשוטות יותר, מדובר בהשקעה כספית אפסית מצד בעלי הדירות ובתמורה גבוהה ביותר כפי שמפורט לעיל.

4. פטור ממס שבח – בשונה מהשבחת נכס רגילה, הרי שהשבחת נכס במסגרת תמ"א 38 אינה כרוכה בתשלום מס שבח בגין עליית ערך הנכס. מדובר בהטבה משמעותית ביותר, החוסכת כסף רב עבור בעלי הדירות.

5. פטור מתשלום מע"מ – בדומה לפטור מס השבח, כך גם מעניקה המדינה פטור מתשלום מע"מ בגין שירותי הבנייה הכרוכים בפרויקט.

6. פטור מהיטל השבחה ומס מכירה – המדינה מעניקה פטור גם ממיסים אלו במסגרת ביצוע פרויקט תמ"א 38.

החסרונות בתמ"א 38

עם זאת, כשם שקיימים לא מעט יתרונות בתמ"א 38, כך גם כאמור קיימים לא מעט חסרונות ומכשולים בדרך להשלמתו הנכספת של הפרויקט.

החסרונות הבולטים בתמ"א 38:

1. קשיים בהשגת הרוב הנדרש לביצוע הפרויקט – אמרה ידועה קובעת שבמקום שבו יש שני יהודים, יש לפחות שלוש דעות. למה הכוונה? כידוע, לשם ביצוע פרויקט תמ"א 38, נדרש כי רוב בעלי הדירות בבניין ייתן הסכמתו לביצוע הפרויקט ( יוער כי הרוב משתנה בהתאם להיתר הנדרש לביצוע). בהשגת הרוב הנדרש, טמון לא פעם קושי גדול היות ובין בעלי הדירות מתעוררות מחלוקות שונות ומגוונות- חלקן ענייניות וחלקן לא פעם פרסונאליות וקשורות בעבר בין בעלי הדירות. אי השגת הרוב הנדרש מסכלת את ביצוע הפרויקט.

2. קשיים בהשגת המימון/ הבטוחות הנדרשים לשם ביצוע הפרויקט – כאמור מימון הפרויקט נעשה על ידי הקבלן המבצע. עם זאת, גם לקבלנים יש קושי בקבלת מימון אשראי מהבנקים, אשר דורשים כבכל מתן הלוואה- בטחונות. לא פעם מתקשה הקבלן לספק בטחונות אלה ומתעוררים קשיים בביצוע הפרויקט במישור המימון.

3. אי כדאיות – כאמור, לעיתים הגם שקיים רוב לביצוע הפרויקט, הרי שעדיין אינו כלכלי עבור הקבלן שכן הרווח שיקבל ממכירת דירות שיקבל מהפרויקט קטן מדי ומשכך אינו שווה את המאמץ ואת נטילת הסכנות הכרוכות בפרויקט זה.

4. קשיי בירוקרטיה וקשיים תכנוניים – במסגרת הפרויקט נדרש הקבלן להשיג היתרים, אישורים למיניהם, תוכניות הנדסיות וכיו"ב. כל אלה לא פעם נתקלים בקשיים בירוקרטיים המעכבים ואף מסכלים את ביצוע הפרויקט.

סיכום

כפי שניתן להבחין, פרויקט תמ"א 38 טומן בחובו יתרונות חזקים ביותר, הן כספיים אך לא חשוב מכך – בטיחותיים ויחד עם זאת הניסיון מלמד שבדרך להשלמת פרויקט מתעוררות לא מעט בעיות אשר מקשות על השלמתו.

עו"ד אילן הלוי (45), בוגר תואר ראשון ושני מאוניברסיטת ת"א. עוסק בתחום הנדל"ן מאז שנת 1987, בעל ניסיון רב בתחום התמ"א 38, וכן בעל ניסיון מקצועי רב כמנהל בגופים משמעותיים בתחום הנדל"ן.

פנייה לייעוץ אישי





אין באמור לעיל ובאתר תמ"א 38 משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי או תחליף לכך; כמו כן התוכן באתר תמה 38 לא מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, ויש לקחת בחשבון שמידע משפטי מטבעו מתיישן. כל המסתמך על המידע באתר תמ"א 38 עושה זאת באחריותו המלאה ועל דעת עצמו בלבד!