לייעוץ ראשוני ללא התחייבות:
03-6001112

מדוע חשוב לקבל יעוץ משפטי בהליכי תמ"א 38

הקדמה

המציאות המסחרית של ימינו מורכבת וטומנת בחובה לא מעט סכנות לאלה המעוניינים להשקיע את מיטב כספם במיזמים שונים, בין אם מדובר בהשקעה במניות או באפיקים אחרים כגון נדל"ן.

דברים אלו נכונים שבעתיים בכל הקשור להשקעה במיזם ייחודי כתמ"א 38.

אמנם השיטה הנפוצה לביצוע תמ"א 38 הינה השכרת שירותי קבלן אשר נושא בהוצאות הפרויקט בעוד בעלי הדירות אינם נדרשים לכל הוצאה, עם זאת אין זה אומר כלל ועיקר שבעלי דירות אינם נחשפים לסכנות במהלך ביצוע פרויקט תמ"א 38.

במאמר זה נעמוד על החשיבות בליווי וייצוג משפטי לבעלי דירות המעוניינים לבצע פרויקט תמ"א 38.

מהי תרומתו של ליווי וייצוג משפטי בהליכי תמ"א 38

1. מתן הסבר מקצועי להיבטים שונים בפרויקט – עורך דין שהתמחותו הינה נדל"ן ובייחוד פרויקטים של תמ"א 38 מסוגל ונדרש לפרוש בפני לקוחותיו, בעלי הדירות, את כלל האספקטים השונים של ביצוע פרויקט מורכב זה, להמליץ להם על דרכי פעולה נבונות ומנגד להזהירם בפני סכנות הטמונות בפרויקט.

2. זיהוי האינטרסים של בעלי הדירות – אחת ממשימותיו החשובות של עו"ד מקצועי הינה זיהוי האינטרסים של בעלי הדירות, שהינן מגוונות ורבות. אי הבחנה בעניינים אלו מסתיים לא פעם במפח נפש ובנזק כספי משמעותי. דברים אלו מקבלים משנה תוקף בעריכת וניסוח הסכמים מורכבים ואף ביתר שאת כשמדובר בהסכמים בין בעלי דירות לבין יזם/ קבלן במסגרת תמ"א 38.

3. ניהול משא ומתן חוזי מול הקבלן – לאחר זיהוי האינטרסים של לקוחותיו, בעלי הדירות, נדרש עורך הדין להפעיל את כישורי המשא ומתן שלו מול הקבלן (ובד"כ מול עורך הדין של הקבלן) ולעמוד על כך שבחוזה הנרקם בין שני צדדים אלו, יובאו לידי ביטוי האינטרסים של בעלי הדירות. משא ומתן זה נחשב "רגיש" ביותר שכן מחד עוה"ד אינו יכול להרשות לחשוף את לקוחותיו לסכנות ומנגד עמידה ללא פשרות עלולה להוביל לזניחת הפרויקט על ידי הקבלן וכתוצאה מכך לסיכול הפרויקט.

4. אחריות למתן שירותים מקצועיים – עורך דין ככל בעל מקצוע, מחויב לספק שירות איכותי ומקצועי, להבדיל מאדם שזהו אינו מקצועו. היה ותתעורר בעיה בניהול הפרויקט, הרי שעוה"ד יהא מחויב לתת מענה מקצועי לכך, ואם חלילה ייגרמו נזקים לבעלי הדירות במהלך ביצוע הפרויקט כתוצאה מייצוג משפטי לא מקצועי או רשלני, הרי שלבעלי הדירות תהא כתובת לטענותיהם ובמידת הצורך לפיצויים בגין נזקיהם כאמור.

מהם ההיבטים הדורשים ליווי משפטי בהליכי תמ"א 38?

• הגנה על קניינם של בעלי הדירות- פרויקט תמ"א 38 נוגע בהיבטים קניינים שונים הקשורים בדירות וברכוש המשותף. על עורך הדין המייצג את בעלי הדירות להגן על זכויותיהם הקנייניות באמצעות מנגנונים שונים במסגרת החוזה.

• מקסום רווחי בעלי הדירות- כבכל משא ומתן גם בפרויקט תמ"א 38 ישנה שאיפה להגדיל ככל הניתן את רווחי הלקוחות ועו"ד אשר מנוסה בניהול משאים ומתנים מסוגל למקסם את רווחי לקוחותיו.

• חיוב הקבלן בנטילת הסיכונים בפרויקט- כאמור פרויקט תמ"א 38 מורכב וטומן בחובו לא מעט סכנות לרכושם של בעלי הדירות. על עורך הדין המייצג אותם להגן על אינטרסים שונים וביניהם:

o בטוחות- עורכי דין לא פעם דורשים מהקבלן בטוחות לקיום התחייבויותיו.
o עמידה על לוחות זמנים- כבילת הקבלן לעמידה בלוחות זמנים ברורים, הן בהתקדמות הפרויקט והן במישורים אחרים כגון השגת אישורים/ היתרים וכיו"ב.
o דרישה להוכחת החוזק הכלכלי של הקבלן- פרויקט תמ"א 38 דורש לא מעט משאבים מצד הקבלן ועל עורך הדין לוודא שלקבלן היכולת הכלכלית להוציא לפועל פרויקט זה, בין על ידי הון עצמו ובין על ידי ליווי בנקאי.

• קביעת מנגנונים יעילים לשמירה על אינטרס בעלי הדירות- לעורך דין הבקיא בתחומו קיים ארסנל של מנגנונים מגוונים לשמירה על אינטרס לקוחותיו וביניהם: קביעת סנקציות על הפרת ההסכם על ידי הקבלן, קביעת ערכאה משפטית מוסכמת לפתרון סכסוכים וכאמור קבלת בטוחות לקיום התחייבויות הקבלן.

לסיכום

מאמר זה הביא "על קצה המזלג" את חשיבותה של מעורבות עו"ד בליווי הליכי תמ"א 38. עורך דין ככל בעל מקצוע מחויב לספק שירות מקצועי ואחראי ומתוקף תפקידו וניסיונו הינו בעל יכולות אשר לרוב נעדרות מכלל הציבור.

עו"ד אילן הלוי (45), בוגר תואר ראשון ושני מאוניברסיטת ת"א. עוסק בתחום הנדל"ן מאז שנת 1987, בעל ניסיון רב בתחום התמ"א 38, וכן בעל ניסיון מקצועי רב כמנהל בגופים משמעותיים בתחום הנדל"ן.

פנייה לייעוץ אישי





אין באמור לעיל ובאתר תמ"א 38 משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי או תחליף לכך; כמו כן התוכן באתר תמה 38 לא מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, ויש לקחת בחשבון שמידע משפטי מטבעו מתיישן. כל המסתמך על המידע באתר תמ"א 38 עושה זאת באחריותו המלאה ועל דעת עצמו בלבד!