לייעוץ ראשוני ללא התחייבות:
03-6001112

פרויקט תמ"א 38 – מהו?

הקדמה

תמ"א 38 הוא בעצם קיצור של – "תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה", להלן: "התוכנית".

שמה המלא של התוכנית, כבר מלמד אודות מטרתה, הלא היא חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה.

רקע

עובר לשנת 2005 הוצגו בפני ממשלת ישראל דאז, תרחישים לנזקים שייגרמו כתוצאה מרעידת אדמה חזקה בשטחי המדינה. לפי תרחישים אלו, רעידת אדמה חזקה תגרום בסבירות גבוהה לאלפי הרוגים, לעשרות אלפי פצועים ולנזקים כבדים למבנים ולתשתיות.

נתון חשוב נוסף שהוצג בפני הממשלה הינו כי המבנים אשר יספגו את עיקר הנזק, הינם מבנים שנבנו לפני שנת 1975 שנחשבים כמבנים פחות חזקים (ומשכך פחות עמידים בפני רעידת אדמה) שכן עד שנה זו, התקן/ הרף הבטיחותי לבניית מבנים היה נמוך ובלתי מספק.

כשנתונים ותרחישים אלו בפניה, אישרה ממשלת ישראל את התוכנית, שתכליתה מזעור וככל הניתן- מניעת נזקים שיגרמו למבנים שנבנו לפני שנת 1980, שהוא התאריך הקובע עליו החליטה הממשלה.

יחד עם זאת ממשלת ישראל הבינה היטב כי חיזוק מאות אלפי מבנים שנבנו לפני שנת 1980, במימון תקציב המדינה הינו הוצאה כספית אסטרונומית, שתהיה לנטל כבד מנשוא על משלם המסים, ובכלל ספק אם ניתן לתקצב פרויקט בסדר גודל מעין זה מתקציב המדינה.

לכן, תחת מימון של פרויקט אדיר ממדים זה על ידי המדינה, הוחלט להעניק לאזרחי המדינה תמריצים כספיים כדי לעודדם לממן פרויקט זה בעצמם.

מה מציעה המדינה באמצעות תמ"א 38?

באמצעות תמ"א 38 מציעה המדינה לאזרחים שבבעלותם דירה בבניין שנבנה לפני 1980, הצעה כזו:

בעלי הדירות יממנו את עלות חיזוק המבנה ובתמורה לכך, תעניק המדינה לאותם בעלי דירות תמריץ בדמות הענקת זכויות בניה כגון:

– הגדלת שטח הדירה;

– הוספת מעלית;

– הוספת חניות;

– הוספת קומה שלמה על גג הבניין;

– וזכויות בניה נוספות.

כל אלה כמובן גורמים לעלייה בערך הדירות, דבר שכמובן משרת ומעשיר את בעלי הדירות.

נוסף לתמריצים אלו, מעניקה המדינה במסגרת תמ"א 38 הקלות בתחום המס כגון פטור ממס שבח (בתנאים מסוימים), פטור ממע"מ ופטור ממס מכירה, הכל בכפוף לתנאים ספציפיים בהם נדרשים בעלי הדירות לעמוד.

כיצד זה עובד בפועל?

עם זאת ועל אף התמריצים הנ"ל אותם מספקת המדינה לבעלי דירות כאמור, עדיין מדובר במימון פרויקט יקר ביותר, שלרוב האזרחים אין את ההון העצמי למימונו.

על כן, השיטה הנפוצה למימון פרויקט תמ"א 38 ולהוצאתו לפועל בכלל, הינו גיוס חברה קבלנית שתישא בהוצאות הבניה ובתמורה ייתנו בעלי הדירות לחברה הקבלנית חלק מזכויות הבניה שכאמור קיבלו מהמדינה.

לרוב, הקבלן המבצע נוטל בהוצאות הבניה, הליווי המשפטי, הוצאות אנשי המקצוע כגון מהנדסים ואדריכלים ויתר ההוצאות הכרוכות בחיזוק המבנה ושיפורו ובתמורה מקבל הקבלן זכויות לבניית דירות על גג הבניין, אותן הוא מוכר ברווח נאה.

לסיכום – האם תמ"א 38 אפקטיבית?

על פניו, נראית תמ"א 38 כ"win win situation" – המדינה דואגת לחיזוק מבנים רעועים ובכך עושה מאמץ למנוע אובדן חיים ונזק לרכוש במקרה של רעידת אדמה, בעלי הדירות נהנים מעליית ערך דירתם וקבלנים מקבלים זכויות בניה לדירות שנמכרות בערך רב. אכן, נשמע אטרקטיבי.

עם זאת, נכון להיום, פני הדברים בשטח שונים. פרויקטים תמ"א 38 רבים נתקלים בקשיים רבים ורבים מהם כלל לא יוצאים אל הפועל. חלק מהבעיות המקשות על הוצאתו של תמ"א 38 מן הכוח אל הפועל, הינו: מחלוקות בין בעלי הדירות ואי השגת רוב הנדרש לשם ביצוע הפרויקט, קשיים בירוקרטיים הקשורים בהשגת היתרים/ אישורי בניה וכן קשיי מימון.

התוצאה הינה כי נכון להיום, לאחר 5 שנים מאישור התוכנית, בוצעו עשרות בודדות של פרויקטים תמ"א 38, כשמספר הבניינים ברחבי המדינה הנדרשים חיזוק מפני רעידת אדמה עומד על כ-300,000.

עו"ד אילן הלוי (45), בוגר תואר ראשון ושני מאוניברסיטת ת"א. עוסק בתחום הנדל"ן מאז שנת 1987, בעל ניסיון רב בתחום התמ"א 38, וכן בעל ניסיון מקצועי רב כמנהל בגופים משמעותיים בתחום הנדל"ן.

פנייה לייעוץ אישי





אין באמור לעיל ובאתר תמ"א 38 משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי או תחליף לכך; כמו כן התוכן באתר תמה 38 לא מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, ויש לקחת בחשבון שמידע משפטי מטבעו מתיישן. כל המסתמך על המידע באתר תמ"א 38 עושה זאת באחריותו המלאה ועל דעת עצמו בלבד!