עיריית ת"א החליטה שלא להאריך את תמ"א 38 (סקירה)

אחרי קרוב לעשרים שנה, עיריית ת"א החליטה רשמית שלא להאריך את תמ"א 38. העירייה הסבירה את החלטתה בכישלון שנחלה תכנית תמ"א 38, אך התושבים מחו על הפסקת התכנית למיגון מבנים, דווקא בעת המלחמה.

מה הוא הליך תמ"א 38? האם יש צדק בטענת עיריית ת"א שתמ"א 38 לא השיגה את מטרתה? מה הייתה החלטתן של ערים אחרות בנוגע לתוקפה של תמ"א 38? והאם יש חלופה ראויה לתמ"א 38?

20 שנים להליך תמ"א 38

תמ"א 38, או בשמה המלא תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, החלה את דרכה לפני כעשרים שנה, בשנת 2005. מטרת התכנית הוותיקה היא מיגון מבנים מפני רעידות אדמה, כך שהם יעמדו בתקן הישראלי שהפך למחייב רק בשנת 1980.

האם תמ"א 38 השיגה את מטרתה?

במשך שנים רבות פעלה תמ"א 38 ברחבי הארץ, כשתוקפה הוארך מעת לעת. על אף חלוף השנים, התכנית לא השיגה את מטרתה, שכן למרות שמרבית המבנים הזקוקים לחיזוק הם במקומות נחלשים, בפועל מרבית הפרויקטים התבצעו דווקא באזורי ביקוש בערי המרכז.

כך מצד אחד, מרבית המבנים שהוגדרו כמסוכנים ונדרשו לחיזוק לא קיבלו מענה בפרויקט תמ"א 38, ולא חוזקו או נהרסו ונבנו מחדש. מצד שני באזורי הביקוש התבצעו הליכי תמ"א 38 רבים שנוצלו לצורך תוספת בנייה ללא הליך תכנון עירוני מסודר של העירייה, ובמקרים רבים תוך קבלת פטור מתשלום היטל השבחה.

ההחלטה הארצית על הפסקת תמ"א 38

בשנת 2019 התקבלה החלטה שתוקפה של תמ"א 38 יפוג בשנת 2022. למרות ההחלטה, תוקף התכנית הוארך בשנה נוספת. בתום שנת 2023 הוחלט כי יפוג תוקפה של תמ"א 38, למעט מקרים בהם עיריות יגישו תכנית חלופית לתמ"א 38.

בהחלטה נקבע שהתכנית החלופית תוגש עד לתחילת אוגוסט 2024. תכנית כזו שתקבל אישור תאריך את תוקף תמ"א 38 עד לחודש מאי 2026.

בסוף אוגוסט 2024, עיריית ת"א נפרדת מתמ"א 38

בשלהי חודש יולי 2024, יומיים לפני תום המועד להגשת תכנית חלופית לתמ"א 38, עיריית ת"א הודיעה רשמית על החלטתה שלא להגיש תכנית חלופית לתמ"א 38. מועצת העיר הסבירה את החלטתה בכך שתמ"א 38 לא הצליחה להשיג את מטרותיה. בהחלטתה זו, למעשה ויתרה עיריית ת"א על הארכת תוקף תמ"א 38, וכך פרויקט תמ"א 38 הוותיק יגיע לקיצו בתל אביב.

להחלטה לא להאריך את תוקף תמ"א 38, נרשמה התנגדות של תושבי העיר. התושבים שהתנגדו ביקשו להאריך את תוקף התכנית לפחות לזמן קצר עד למציאת חלופה ראויה, במיוחד לאור האיומים הביטחוניים השופכים אור על חשיבות התמ"א ומיגון המבנים הישנים.

בערים אחרות, דווקא הוחלט על הארכת תמ"א 38

בניגוד לעיריית ת"א, נראה כי בערים אחרות במרכז, הוחלט דווקא לאשר את הארכת תוקף תמ"א 38, ולאפשר לתושבים חלופה זמנית שתמשיך את ההתחדשות העירונית.

כך למשל בעיריית חדרה, לוד, רמת גן, כפר סבא ובאר שבע, הוגשו תכניות מתאימות במועד, כך שתוקפה של תמ"א 38 יוארך עד לשנת 2026, ויאפשר לבעלי דירות רבים למגן ולחזק את המבנים במסגרת התמ"א.

האם יש חלופה ראויה לתמ"א 38?

בשנת 2022 נכנסה לתוקף תכנית בניינית, תכנית חדשה שמטרתה להחליף את תמ"א 38 בערים, ולהפוך אותה למותאמת ומדויקת יותר עבור כל עיר ועיר. התכנית מחלקת את העיר לפי אזורים, ומתאימה לכל מבנה את אופי התכנית: חיזוק המבנה או הריסה ובנייה מחודשת של המבנה.

החלופה מציעה גם ליזמים במקום מספר קומות קבוע, זכויות בניה, אותן רשאי היזם לנצל לצורך בניית יחידות דיור ומכירתן. המשמעות של השינוי היא הרחבה של היקף הבנייה וכדאיות גדולה יותר ליזמים, באופן שיעודד את קידום התכנית, ויהיה מותאם יותר לצרכיה של כל עיר.

האם זהו סוף עידן תמ"א 38?

סוף דבר, בעיריית ת"א נפל הפור, ועידן תמ"א 38 הגיע לקיצו. במקום התכנית הוותיקה, רשאית העירייה לפעול על פי החלופה החדשה לתמ"א 38, הנקראת תכנית בניינית, ולקדם תכניות מותאמות לצרכיה הייחודיים של העיר.

למרות שעל פניו החלופה עשויה בהחלט להיות ראויה, היא מותירה את תושבי תל אביב ללא אפשרות לחזק ולמגן מבנים, עד לאישור חלופה מתאימה. זאת בניגוד לעיריות אחרות, שבחרו להאריך את תוקף תמ"א 38, על מנת לתת מענה לתושבים, עד לאישור התכניות הבנייניות.

כל שנותר לתושבי תל אביב הוא לקוות שעיריית ת"א תפעל ללא עיכוב למימוש תכניות בנייניות, כך שגם תושבי תל אביב יזכו להמשיך למגן ולחזק מבנים ישנים, שאינם עומדים בתקני הבטיחות.

*תודה שלוחה ל- עו"ד מירי וינברגר על עזרתה בהכנתו של תוכן זה לפרסום.