היטלי השבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית (מדריך משפטי)

היטל השבחה משולם לרשות המקומית והוא מוטל על פרויקטים של התחדשות עירונית, עבור השבח שנוצר כתוצאה מהפרויקט. היטל השבחה יכול לשנות באופן ניכר את הכדאיות של התחדשות עירונית, ולכן חשוב לבחון אותו מבעוד מועד.

מה הוא היטל השבחה? על מי חל תשלום היטל השבחה בפרויקט התחדשות עירונית? מה שיעור היטל ההשבחה החל על פרויקט התחדשות עירונית? ומתי יוענק פטור מהיטל השבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית?

מה הוא היטל השבחה?

היטל השבחה, הוא מיסוי שנגבה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, במקרים בהם אושרו תכניות המשביחות את ערך הקרקע, כמו למשל תכניות התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי או מסוג תמ"א 38. היטל ההשבחה יוטל על ערך הקרקע שעלה, והוא יחושב על פי מועד אישור התכנית שהעלתה את ערך הקרקע.

עורך הדין המדורג גיל קראוס מסביר כי תשלומו של היטל ההשבחה יכול להיקבע לעת אישור התוכנית, אך במקרים רבים הוא עשוי להידחות למועד מכירת הנכס.

על מי חל תשלום היטל השבחה בפרויקט התחדשות עירונית?

ככלל היטל השבחה חל על פרויקט התחדשות עירונית, אלא אם נקבע פטור. במקרים בהם לא נקבע פטור, לרוב בהליכי פינוי בינוי, נבחנה השאלה על מי יחול תשלום היטל ההשבחה, והאם יש לראות ביזם כמחליף של בעלי הדירות.

בעבר היה נהוג לרוב שהיטל ההשבחה חל על היזם ולא על בעלי הדירות, אלא אם בעל הדירה מוכר את הדירה לאחר אישור התכנית אך לפני שניתן היתר בנייה, או במקרים חריגים אחרים. כיום המצב המשפטי דרוש הכרעה, וישנן החלטות שונות הקובעות שהתשלום יחול על בעלי הדירות.

מה שיעור היטל ההשבחה החל על פרויקט התחדשות עירונית?

היטל ההשבחה החל על פרויקט התחדשות עירונית נקבע על ידי כל עירייה או רשות מקומית על פי החלטתה. הרשות המקומית רשאית לקבוע שיעור שונה של היטל השבחה בין אזורים שונים ביישוב. שיעור היטל ההשבחה שהרשות רשאית לקבוע הוא פטור מלא מהיטל השבחה, שיעור חלקי בגובה של 25%, או שיעור מלא בגובה של 50%.

ככל שליזמים יש מוטיבציה גבוהה יותר לבצע הליכי התחדשות עירונית, כך סביר להניח שהרשות המקומית תקבע היטל השבחה גבוה יותר, ולהפך, במקומות שאין מוטיבציה לבצע הליכי התחדשות עירונית, הרשות המקומית תעדיף לעודד הליכי התחדשות, ולקבוע פטור חלקי או מלא מהיטל השבחה.

כך למשל בתל אביב, ישנם פרויקטים רבים של התחדשות עירונית ולכן נקבע היטל השבחה של 50% על חלקים רבים בעיר, פרט למספר אזורים מועט שנקבע בהם פטור מלא או חלקי מתשלום היטל השבחה. לעומת זאת בבית שאן למשל, באזורים רבים יותר בעיר נקבע פטור מלא מהיטל השבחה.

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הפיקה טבלת היטלי השבחה על פי רשות מקומית, שם ניתן לבחון את גובה היטל ההשבחה בכל רשות מקומית. כדאי לשים לב שהטבלה היא חלקית, והמידע בה אינו מלא. לכן בחלק מהרשויות המקומיות, תאלצו לברר עם הרשות המקומית את שיעור היטל ההשבחה שנקבע.

מתי יוענק פטור מהיטל השבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית?

פטור מהיטל השבחה התחדשות עירונית

• ההשבחה היא באזור שיקום שכונות או שבעלי הנכס זכאים לסיוע ממשרד השיכון.
• השבחה היא לצורך התאמת נגישות.
• השבחה היא לצורך הוספת ממ"ד.
• השבחה היא לצורך הקמת מערכות חשמל סולאריות.
• השבחה לצרכים ציבוריים – כמו למשל השבחת נכסים ציבוריים כגון מוסדות חינוך או ספורט, השבחה של דרכים ציבוריות וכיו"ב.

פטור מהיטל השבחה בתמ"א 38

חוק התיכנון והבנייה מעניק פטור מהיטל השבחה במקרה של תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה), עד ל-2.5 קומות טיפוסיות מורחבות. במקרה של בנייה מעבר לכך, יחול היטל השבחה בשיעור של רבע מההשבחה.

בין פטור לתשלום היטל השבחה על התחדשות עירונית

בשורה התחתונה, קיים מתח בין הרצון של הרשות המקומית לגבות היטל השבחה גבוה ככל הניתן, על מנת להשתמש בכספים לצורך הקמת תשתיות ושדרוג המערכות הציבוריות בעיר, לבין הרצון של הרשות המקומית לעודד יזמים לבצע פרויקטים של חיזוק ושיפור מבנים ציבוריים.

בעוד היטל השבחה גבוה מידי יכול להפוך פרויקט התחדשות עירונית ללא משתלם, היטל השבחה נמוך מידי יכול להשאיר את הרשות המקומית ללא יכולת לבצע שדרוג של התשתיות המקומית. לכן קביעה מחושבת של שיעור הטיל ההשבחה, יכול לעזור לקדם מחד את שיפור התשתיות המקומיות ומאידך את הליכי התחדשות עירונית, במקומות שנדרש בהם שיקום.