זכויות דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית (מדריך משפטי)

בפרויקטים של התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38, בעלי הדירות זכאים לזכויות והטבות רבות, שמהן ניתן להפיק את המירב כל עוד מתנהלים באופן נכון ומקצועי.

מהן זכויות הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית? מה לגבי זכויות דיירים ותיקים והאם ניתן לסרב לפרויקטים מסוג זה? כל התשובות במאמר שלפניכם.

לאילו הטבות זכאים דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית?

ההטבות להן זכאים דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית משתנות בהתאם לפרויקט המדובר.

בפרויקט פינוי בינוי לדוגמא, מסבירה עו"ד הדר גריידי הירשברג כי בעלי הדירות זכאים לקבלת דירה חדשה ומשופרת בהשוואה לדירה הנוכחית שמסרו ליזם.

על כן, בעלי הדירות בפרויקט מסוג פינוי בינוי זכאים לקבלת דמי שכר דירה לאורך כל תקופת הפרויקט, ולמימון הוצאות ההובלה הנדרשות בעת פינוי הדירה ובעת הכניסה לדירה החדשה.

בנוסף, במסגרת הפרויקט, היזם מעניק לבעלי הדירות ביטחונות בגובה שווי הדירה החדשה וערבות בנקאית אוטונומית. ביטחונות אלה מבטיחים את זכאותם לדירה חדשה ולקבלת דמי שכר דירה לאורך תקופת הפרויקט.

דוגמא נוספת היא פרויקט תמ"א 38, כאשר בפרויקט זה בעלי הדירות יהיו זכאים לדירות חדשות או משופצות, וזאת בתנאי שהפרויקט כולל הוספת דירות.

ואילו במקרים שהפרויקט כולל חיזוק ללא הריסה, דיירי הבניין יהיו זכאים לשיפוץ או התקנה של תשתיות הבניין, ושיפוץ כללי של הבניין.

חשוב לציין, כי בשני סוגי הפרויקטים, היזם של הפרויקט הוא שנושא בעלויות מס שבח, ולא בעלי הדירות. על כן, בעסקאות של פינוי בינוי, בעלי הדירות עשויים להיות זכאים להנחה בארנונה לתקופה של עד 5 שנים מרגע הכניסה לדירה החדשה, זאת בכפוף לתנאים מסוימים.

זכויות דיירים ותיקים

דיירים ותיקים זכאים להטבות מיוחדות ונוספות בפרויקטים של התחדשות עירונית. לדוגמא, דיירים ותיקים זכאים לקבלת תמורה מיוחדת בפרויקטים של פינו בינוי.

כלומר, היזם נדרש להציע לדיירים ותיקים אפשרויות בחירה נוספות הנוגעות לתמורה שיקבלו, מעבר לאלו העומדות בפני דיירים רגילים.

על כן, דיירים ותיקים עשויים להיות זכאים לסבסוד דמי תחזוקה למשך 5 שנים, כתוצאה מההפרש שנוצר בעלויות התחזוקה בעקבות ההתחדשות.

בפרויקט תמ"א 38 ללא הריסה, קמה לדיירים ותיקים זכות מיוחדת, לקבלת מגורים חלופיים ולתשלום דמי שכירות מטעם היזם בפרויקט במשך כל תקופת הפרויקט.

בנוסף, בתנאים מסוימים דיירים ותיקים עשויים להיות זכאים למגרים בדיור מוגן הכולל את מגוון ההטבות להם זכאים דיירים מוגנים.

האם ניתן לסרב לפרויקטים של התחדשות עירונית?

אכן, דיירים יכולים לסרב לפרויקטים של התחדשות עירונית, אולם הזכות לסרב לפרויקטים מסוג זה קמה בכפוף למספר תנאים:

1. 20% ומעלה מבעלי הדירות מתנגדים לפרויקט – הזכות לסרב קמה רק בתנאי שלמעלה מ20% מבעלי הדירות לא מעוניינים גם הם.
2. כדאיות העסקה – הדיירים זכאים לסרב רק כאשר העסקה אינה כדאית עבורם ולא מניבה להם יתרונות בהיבט הכלכלי.

3. מגבלות הדיירים – במידה שהדירה החדשה שהוצעה לדיירים אינה תואמת את המגבלות הגופניות או הנפשיות שלהם, ניתן לסרב לפרויקט.
4. ביטחונות – בעלי הדירות זכאים לסרב לפרויקט במידה שהיזם לא הציע להם בטוחות מתאימות המבטיחות את זכאותם לקבלת דירה במתחם החדש ותשלום דמי שכר דירה לאורך תקופת הפרויקט.

על אף האמור לעיל, קידום פרויקטים מסוג זה תלויה בהשגת רוב מיוחס של שני שליש מבעלי הדירות בפרויקט.

כאשר הדיירים השיגו את הסכמתם של שני שליש מבעלי הדירות, תהיה באפשרותם לחתום על הסכם מול היזם ולנקוט בצעדים משפטיים כנגד הדיירים המסרבים לחתום על ההסכם.

כיצד מתנהל תהליך החתמת דיירים בפרויקט פינוי בינוי?

תהליך החתמת דיירים בפרויקט פינוי בינוי עשוי להמשך לאורך זמן, שכן לעיתים נתקלים בדיירים שמסרבים לפרויקט.

כפי שצוין קודם, בפרויקט התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי, יזם הפרויקט נדרש להשיג את הסכמתם של 66% מכלל בעלי הדירות.

לאחר השגת הרוב המיוחס, יוכלו הדיירים לתבוע את הדיירים הסרבנים ולהביא להסכמתם לפרויקט באמצעות סעדים שונים שינתנו מטעם בית המשפט.

טרם חתימה על הסכם בפרויקט פינוי בינוי, יש לוודא כי המסמך לא פוגע בזכות הדיירים לנהל משא ומתן עתידי על התנאים והתמורה בפרויקט.

אך בכל זאת, קיימת אפשרות לחתום על מסמך שמביע הסכמה עקרונית לפרויקט ותקף לתקופה המוגדרת מראש, על מנת לקדם את התהליך.

לסיכום, בפרויקטים של התחדשות עירונית, מומלץ לפנות לעורך דין מומחה בתחום הנדל"ן על מנת שיכווין אתכם וייעץ לכם כיצד יש לפעול, זאת על מנת שתוכלו למצות את זכויותיכם ולהפיק מהפרויקט את המיטב.