מהי תוכנית התחדשות בניינית (מדריך משפטי)

התחדשות בניינית היא סוג חדש של התחדשות עירונית, שמטרתה בין היתר להחליף את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38), לייעל ולהתאים אותה יותר לצרכים העירוניים.

מה עיקרי התוכנית להתחדשות בניינית? מה ההבדל בין התוכנית להתחדשות בניינית לתוכנית פינוי בינוי? מה ההבדל בין תוכנית התחדשות בניינית לתמ"א 38? ומה החסרונות של התוכנית להתחדשות בניינית?

מה עיקרי התוכנית להתחדשות בניינית?

התוכנית להתחדשות בניינית היא סוג של תוכנית להתחדשות עירונית, שעיקרה הוא לחזק מבנים ישנים, לשפר אותם ולהתאימם לתקני הבטיחות החדשים, כך שהם יהיו מוגנים מפני רעידות אדמה. התוכנית להתחדשות בניינית למעשה מחליפה את תמ"א 38 שהסתיימה באופן רשמי, לאחר שלא השיגה את מטרתה (על אף שהיא לא בוטלה לחלוטין, ובמקומות מסוימים היא עודנה תקפה).

התוכנית יכולה להתבצע באמצעות חיזוק ומיגון של מבנה קיים, או באמצעות הריסה של מבנה קיים ובנייה מחדש של המבנה, כך שהוא יהיה חזק וממוגן. עו"ד וינברגר מסבירה כי התוכנית נותנת מענה לא רק למבנים ישנים שנבנו לפני שנות ה-80 של המאה הקודמת, אלא גם לבניינים חדשים יותר שנבנו לפני שנת 1992.

מה ההבדל בין התוכנית להתחדשות בניינית לתוכנית פינוי בינוי?

התחדשות בניינית היא דומה במטרתה לתוכנית פינוי בינוי, למגן בניין ישן, והיא גם כן עשויה להתבצע, בדומה לתוכנית פינוי בינוי, באמצעות הריסת הבניין ובנייתו מחדש.

יחד עם זאת ישנו הבדל מהותי בין התוכניות. תוכנית פינוי בינוי, מתבצעת על מתחם שלם, הכולל לא פחות מ-24 יחידות דיור, מה שהופך את התוכנית למורכבת, במיוחד לאור כך שנדרשת הסכמה רחבה של בעלי הדירות, ופעמים רבות התוכנית לא מתקדמת בשל סרבנות הדיירים.

התוכנית להתחדשות בניינית לעומת זאת, יכולה לכלול בניין אחד בלבד, כך שקל הרבה יותר לאשר את התוכנית ולהוציא אותה לפועל.

מה ההבדל בין תוכנית התחדשות בניינית לתמ"א 38?

התוכנית להתחדשות בניינית דומה יותר לתמ"א 38, מאשר לתוכנית פינוי בינוי, שכן היא חלה על בניין בודד, ולא על מתחם שלם. כמו כן היא יכולה להתבצע באמצעות הריסה ובנייה מחדש, בדומה לתמ"א 38/2, או באמצעות חיזוק ושיפוץ המבנה הישן, בדומה לתמ"א 38/1.

יחד עם זאת ישנם הבדלים בין התוכניות. בעוד תמ"א 38, משמעותה תוכנית מתאר ארצית, תוכנית התחדשות בניינית למעשה מחליפה אותה והיא מותאמת יותר לעיר, ולצרכיה הספציפיים, שאינם מקבלים מענה בתוכנית המתאר הארצית.

מה החסרונות של התוכנית להתחדשות בניינית?

אמנם תוכנית התחדשות בניינית נותנת מענה לחסרונות של תמ"א 38, אך גם בתוכנית ההתחדשות הבניינית ישנם חסרונות.

החיסרון העיקרי של התוכנית להתחדשות בניינית הוא היעדר חקיקה ייעודית הנוגעת להטבות מס. כך למשל בניגוד לתמ"א 38 שם קיים פטור גורף מהיטל השבחה בתנאים מסוימים, כשמדובר בתוכנית התחדשות בניינית, לא קיים פטור ייעודי הנוגע להיטל השבחה. היעדר מתן הפטור ממס עלול להפוך את התוכנית ללא משתלמת, וכך למנוע במקרים רבים את המשך התוכנית.

בפועל, היעדר הטבות המס, יוצר מצב שהתחדשות בניינית מתקיימת לרוב בערים חזקות, בהן ממילא יש ליזמים מוטיבציה לנהל הליכי התחדשות עירונית, בעוד הערים בהן נדרש יותר מכל התחדשות עירונית, נותרות ללא מענה מתאים.

האם התוכנית להתחדשות בניינית תצלהיח לקדם את ייעודה?

בשורה התחתונה, התחדשות בניינית היא סוג חדש של התחדשות עירונית, שיכולה להתבצע גם בבניין אחד בלבד, ואינה נדרשת למתחם שלם של בניינים.

התוכנית להתחדשות בניינית מטרתה להחליף את תמ"א 38, שהגיעה רשמית לסיומה (למרות שהיא עדיין מתקיימת באופן נקודתי), והיא מספקת מענה לחסרונותיה של תמ"א 38, המתוכננת ברמה הארצית, בכך שהיא מותאמת יותר לצרכים העירוניים הייעודיים של כל עיר ואזור בעיר, ונותנת מענה מדויק יותר לתושבי העיר.

על אף יתרונותיה הגדולים של התוכנית להתחדשות בניינית, היעדר החקיקה בנוגע להטבות המס, עשוי להקשות על קידום פרויקטים רבים, שיהפכו ללא משתלמים.

בכך עשויה התוכנית להתחדשות בניינית ליפול לאותה מלכדות אליה נפלה תמ"א 38, ולא להצליח לקדם את ייעודה המקורי – חיזוק מבנים דווקא במקומות המועדים לסיכון מפני רעידות אדמה.