פרויקטים של התחדשות עירונית, הם פרויקטים בהם טמון סיכון כלכלי רב ליזם, אשר נושא בעיקר עלויות הבנייה. לפיכך, הוא ממנה שמאי מטעמו, שתפקידו לבדוק את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט ואת הרווחים שבסופו.
מלבד כך, בפרויקטים אלו ניתן למנות שמאי גם מטעם בעלי הדירות, שתפקידו לבדוק שגם התמורה שהוצעה לבעלי הדירות במסגרת הפרויקט, כדאית להם מבחינה כלכלית. בעלי הדירות מוסרים את הנכס היקר להם ביותר – ביתם, ולפיכך חשוב לוודא שבסופו של הפרויקט, הם יקבלו את התמורה ההולמת.
באילו פרויקטים של התחדשות עירונית ניתן להגיש בקשה למינוי שמאי?
פרויקטים של התחדשות עירונית כוללים הן תמ"א 38 והן פינוי בינוי, ובשניהם ניתן לפנות בבקשה לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שתמנה שמאי.
- בפרויקטים של מתחמי פינוי בינוי: בעלי הדירות המתלבטים בנוגע לכדאיות הכלכלית של עסקת פינוי בינוי שהוצעה להם, יכולים לפנות לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ולבקש ממנה למנות שמאי פינוי בינוי, שיעניק חוות דעת בנוגע לעסקה המוצעת. בקשה זו ניתן להגיש, כאשר ישנם לפחות 40% מבעלי הדירות המעוניינים בשמאי, ושלפחות 40% מהרכוש המשותף צמוד לדירות שלהם. את השמאי, בוחרים מתוך מאגר ייעודי של הרשות.
- בפרויקטים של תמ"א 38: כאשר הוגשה למפקח על הבתים המשותפים תביעה של בעלי דירות לבצע תמ"א 38 בבניין שלהם – של הריסת הבניין ובנייתו מחדש (תמ"א 38/2), או של ביצוע עבודות לחיזוק ותוספת בנייה (תמ"א 38/1), והמפקח החליט שיש צורך בחוות דעת של שמאי. על המפקח לפנות למנהל הרשות הממשלתית לטובת מינוי שמאי.
מדוע חשוב לדיירים למנות שמאי מטעמם לפרויקט, ומתי מומלץ למנותו?
היזם, ברובם ככולן של העסקאות אותן הוא רוצה להוציא לפועל, עוד מתחילת הדרך ממנה שמאי מטעמו שמטרתו לבחון האם משתלם לו להיכנס לעסקה, ומהם הרווחים שעומדים להיות לו בעקבות יציאתה של העסקה אל הפועל.
בעוד ששמאי זה מייצג את האינטרס של היזם, תפקידו של השמאי שמונה מטעם בעלי הדירות הוא לבדוק את הכדאיות הכלכלית של העסקה שהוצעה להם על ידי היזם. לפיכך, חשוב שהשמאי יכנס כמה שיותר מוקדם לתמונה, על מנת שיוכל להשפיע על ההחלטות המתקבלות והתנאים המוצעים לבעלי הדירות כבר מתחילת תהליך החתימה על העסקה.
אם כן, לשמאי הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, שלוש מטרות מרכזיות:
- בחינת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט – הן מבחינת בעלי הדירות, והן מנקודת מבטו של היזם. שהרי, אם היזם יתחיל בפרויקט, ובמהלך העבודות יקרוס מבחינה כלכלית – כמובן שגם בעלי הדירות יפסידו מכך. לפיכך, על השמאי לבדוק שהתמורה אותה מציע היזם לבעלי הדירות אכן ריאלית.
- לקבוע את השווי הכלכלי של כל דירה בבניין, ובהתאם, מהי התמורה שאמורה להתקבל עבורה;
- בפרויקטים של בינוי פינוי בהם הורסים את הבניין הישן מן היסוד, ועליו בונים בניין חדש, על השמאי לקבוע את שכר הדירה לדירה החלופית, בה יגורו הדיירים במהלך עבודות הבניה.
מי מממן את שמאי הדיירים וכיצד הוא נבחר?
לאור העיקרון שבעלי הדירות אינם אמורים להוציא מכספם לצורך ביצוע הפרויקט, בפרויקטים של פינוי בינוי, כאשר שמאי מונה על פי הנוהל – היזם הוא מי שיממן את שכרו. שכרו של השמאי יקבע על פי מספר הדירות אותן הוא בוחן במסגרת הפרויקט.
שמאי הדיירים, יבחר על ידי נציגות הדיירים שמונתה לפרויקט.
מהי עבודתו של השמאי במסגרת פרויקט התחדשות עירונית?
על מנת לבצע את תפקידו כראוי, על השמאי לבקר בבניין ולבחון את הדירות המיועדות להריסה.
במקרים שהשמאי נכנס לתפקידו טרם הפרויקט נחתם מול היזם מכיוון שבעלי הדירות אינם בטוחים בקשר לכדאיות העסקה – תפקידו גם לשמוע את הדיירים המתנגדים לפרויקט ואת ההתלבטויות בקשר אליו.
על השמאי לבקר לפחות בדירה אחת מכל סוג דירה בפרויקט (למשל: על פי גודלה ומאפייניה). כמו כן, על השמאי לבחון את התנאים אותם מציע היזם לבעלי הדירות ואת סיכוי הצלחת הפרויקט.
בהתבסס על הנתונים שאסף השמאי בעצמו, שהוצגו בפניו וכן ניסיונו המקצועי – עליו להכריע האם הפרויקט כדאי מבחינה כלכלית. אם בתנאים הנוכחים שהיזם מציע העסקה אינה כדאית לבעלי הדירות, על השמאי להציג תחת אלו תנאים היא תיחשב כן ככדאית.
אם לאחר קביעת השמאי יש דייר שסבור ששווי דירתו יותר גבוה ממה שהעריך השמאי, הוא רשאי להביא שמאי פרטי מטעמו שיעריך את שווי דירתו. בעלות שמאי פרטי זה – יישא הדייר בעצמו.
סיום
מטרתו העיקרית של שמאי הדיירים היא לבחון את כדאיות העסקה מנקודת מבטם של בעלי הדירות, ולוודא כי התמורה המוצעת להם בעד דירתם הישנה – פרופורציונלית וניתנת למימוש. לפיכך, מומלץ למנות את השמאי בשלב מוקדם ככל הניתן. שכרו של השמאי, ישולם על ידי היזם.
אם לאחר הבחינה השמאי סבור שהעסקה אינה כדאית לבעלי הדירות, עליו לבחון מה יידרש על מנת להפוך את העסקה לכדאית.
לייעוץ מקצועי ראשוני ללא התחייבות 
חייג עכשיו
צור קשר