תפקיד הרשויות המקומיות בקידום וניהול פרויקט התחדשות עירונית

לרשות המקומית ישנו תפקיד חשוב בקידום וניהול פרויקטים של התחדשות עירונית, בשטחי הרשות. מטרת הפרויקטים היא לחזק ולמגן מבנים ישנים, וכך לפתח ולקדם את העיר, וליצור מחרב עירוני מתאים לחיי התושבים.

מהי התחדשות עירונית? האם הרשות המקומית יכולה לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית? מה זו התכנית להתחדשות בניינית? ומה חשיבות הרשות העירונית בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית?

מהי התחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא כלי לפיתוח ערים, כך שהן ימשיכו להתחדש. התחדשות עירונית כוללת את פיתוח התשתיות בעיר, המרכזים הציבוריים, הרחבת מבני המגורים וחיזוקם של מבנים ישנים, באמצעות הריסת מבנים ישנים או שיקום של מבנים קיימים.

ברשויות המקומיות ישנן מנהלות עירוניות, האמונות על קידומה של ההתחדשות העירונית בתחומה של הרשות.

האם הרשות המקומית יכולה לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית?

הרשות המקומית בהחלט יכולה לסייע בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית. על פי החוק הרשות רשאית לגבות היטל השבחה מבעל נכס. היטל ההשבחה נגבה עבור השבח שנוצר מהעלאת ערך הנכס, שנולדה כתוצאה מאישור התכנית. הרשות המקומית היא זו שאחראית לקבוע את גובה היטל ההשבחה בכל אזור בעיר, בהתאם לשלוש אפשרויות: 0%, 25% או 50%.

לרשות המקומית יש סמכות רחבה בעניין, והיא רשאית לקבוע פטור מלא מהיטל השבחה באזורים ישנים יותר בעיר, שם ניכרת סכנה גדולה יותר למבנים, וכך להשפיע באופן ניכר על קידום הפרויקטים של התחדשות עירונית.

כמו כן הרשות המקומית יכולה לסייע בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, באמצעות הסרת חסמים תכנוניים והפחתת הבירוקרטיה, כך שפרויקטים רבים יותר יקודמו.

כיצד הסרת חסמים תכנוניים תסייע לקידום פרויקט התחדשות עירונית?

ישנם מקרים בהם חסמים תכנוניים מונעים או מעכבים קידום של פרויקט התחדשות עירונית. כך למשל במקרה שיזם מעוניין לפעול לפי תכנית בינוי-פינוי.

מה זה תכנית בינוי פינוי?

תכנית בינוי פינוי היא תכנית הפוכה לתכנית פינוי בינוי. על פי התכנית, היזם קודם בונה את המבנה החדש, ורק לאחר מכן הורס את המבנה הישן.

התועלת בתכנית זו היא גדולה, מצד אחד היא חוסכת ליזם כספים רבים על שיכון הדיירים בבית אחר עד לסיום ההליך, ומהצד השני היא גם חוסכת לדיירים את הטרחה שבמעבר, שגורם לדיירים לא מעטים גם לסרב לקיום התכנית.

מה הקושי התכנוני בתכנית בינוי פינוי?

הקשיים בתכנית זו של בינוי-פינוי, הם שבמקרים לא מעטים אין שטח מתאים לבנייה. כך במקרים של חוסר גמישות תכנונית בשינוי אופי השטח. במקרה זה היזמים לא יכולים לשנות את השימוש בשטח ולהתחיל לבנות יחידות דיור על שטח שלא מיועד למגורים.

האם הסרת החסם התכנוני תקדם את פרויקט ההתחדשות העירוני?

הסרת החסם התכנוני, וגמישות בשינוי אופיים של השטחים, בהחלט יכולות לקדם את התכנית להתחדשות עירונית. כאמור, מרגע שיש שטח מתאים לבנייה, קל יותר לקדם תכנית בינוי פינוי, על פני תכנית הפוכה, שכן עלותה הכלכלית נמוכה יותר והיא הופכת משתלמת יותר גם ליזם וגם לבעלי הדירות.

מה זו התכנית להתחדשות בניינית?

תכנית בניינית היא חלופה חדשה לתמ"א 38 שפג תוקפה באזורים רבים בארץ. חלופה זו מאפשרת לרשות המקומית לתכנן בעצמה את ההתחדשות העירונית, על פי צרכיה הייחודיים של העיר, כשהיא משקללת את צרכי תושבי העיר יחד עם צרכי העיר.

חשיבות הרשות המקומית בקידום התחדשות עירונית

בשורה התחתונה, לרשויות המקומיות תפקיד חשוב בקידום וניהול פרויקט התחדשות עירונית. הרשות המקומית יכולה לסייע לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית באמצעות הפיכת הפרויקט למשתלם יותר כלכלית. למשל באמצעות הענקת פטור מהיטל השבחה באזורים המתאימים, או באמצעות הסרה של חסמים תכנוניים.

כמו כן לרשות העירונית תפקיד חשוב ביותר בקידום החלופה החדשה לתמ"א 38 – התכנית להתחדשות בניינית. התכנית להתחדשות בניינית למעשה מעניקה לרשות המקומית תפקיד רחב יותר בקידום וניהול פרויקט התחדשות עירונית, ובכך מסייעת לרשות ולתושבי העיר לשפר את המרחב העירוני.

ראוי וחשוב שהרשות המקומית תיקח על עצמה את התפקיד לקדם ולנהל פרויקטים של התחדשות עירונית, כך שהתכנית תשיג את מטרתה האמתית, ותסייע לקידום העיר, ובעיקר לקידום של אזורים ישנים שזקוקים יותר לחיזוק ומיגון.

*המחברים מודים ל- עו"ד חיה אביסרור שמעוני  על עזרתה בהכנת התוכן לפרסום.