לאלו הטבות קשישים זכאים במסגרת פרויקט התחדשות עירונית

פרויקטים של התחדשות עירונית, כוללים בתוכם הן פרויקטים של פינוי בינוי והן של תמ"א 38/2, במסגרתם בונים בניין חדש, במקום הבניין הישן, שנהרס עד היסוד. באופן טבעי, עד לקבלת הדירה בבניין החדש, כל פרויקט שכזה מסב לבעל הדירה אי-נוחות, שהרי עליו לעבור לדירה חדשה במהלך עבודות הבנייה, ולאחר מכן לחזור לדירה המחודשת.

אוכלוסייה בה דאגה זו מופיעה ביתר שאת – היא אוכלוסיית הקשישים. ידוע כי לקשישים קשה יותר להסתגל לגור במקומות חדשים, והטרחה שבמעבר לדירה אחרת בגיל מבוגר, במהלך תקופת העבודות, אינה פשוטה. לפיכך, במסגרת החקיקה העוסקת בנושא התחדשות עירונית, יש מענה מיוחד לאוכלוסייה זו, שתפקידה להקל על מעבר זה.

מיהו "קשיש" לצורך קבלת הטבות במסגרת פינוי-בינוי?

היום הקובע לתחילת ספירת גיל הקשיש, הוא היום בו נתחם ההסכם הראשון עם בעל הדירה במסגרת פרויקט הפינוי בינוי (ולא ביום בו הקשיש חתם על העסקה). תנאי נוסף הוא, כי הקשיש התגורר בדירה לפחות שנתיים טרם החתימה על הסכם הפינוי בינוי.

לצורך קבלת ההטבות, "קשישים" נחלקים לשתי קטגוריות: מגיל 70 עד גיל 75, ומעל גיל 75.

ההטבות לאוכלוסיית הקשישים במסגרת פינוי-בינוי

בדומה לכל בעל דירה במסגרת פינוי בינוי, על היזם להציע לבעל הדירה "דירת תמורה" – קרי, דירה חדשה במסגרת הפרויקט, במקום הדירה בבניין הישן שנהרס.

מעבר לכך, על הקבלן להציע לקשיש בין הגילאים 70-75, אחת מבין שלוש החלופות הבאות. זאת אומרת, היזם יכול להציע לקשיש, מבין האופציות שהחוק מציע, את האופציה הנוחה והמשתלמת לו:

1. אפשרות ראשונה: דירה קטנה יותר מדירת התמורה במסגרת הפרויקט, בתוספת של תשלומי איזון שיהיו בשווי של דירת התמורה;
2. אפשרות שניה: מתן שתי דירות קטנות יותר – שיחד שוות לשווי דירת התמורה;
3. אפשרות שלישית, הכוללת בתוכה שלוש חלופות, הנתונות לבחירת הקשיש:

• מעבר לדיור מוגן מהרגע שהקשיש יאלץ לפנות את דירתו. אם עלות הדיור המוגן תהיה נמוכה יותר משווי דירת התמורה, על היזם לשלם תשלומי איזון עד לשווי שלה.
• על היזם לרכוש בעבור הקשיש דירה חלופית, ששווה בערכה לדירת התמורה שהקשיש יקבל, והוא יעבור אליה במועד הפינוי מדירתו הנוכחית. מעבר לכך, הקשיש יכול לדרוש שהדירה שהיזם ירכוש עבורו, תהיה סמוכה לדירה הנוכחית שלו.
• על היזם לתת לקשיש את הערך הכספי של דירת התמורה במזומן, בכדי שהקשיש יוכל לקנות בכוחות עצמו דירה חלופית, בסכום הכסף שקיבל. על היזם למסור לקשיש את הכסף עד למועד פינוי דירתו הנוכחית.

בנוגע לקשישים מעל גיל 75 – היזם מחויב להציע את האופציה האחרונה, על שלושת חלופותיה, ומעבר לכך, הוא רשאי להציע את שתי האופציות הנותרות.

ההיגיון העומד מאחורי החיוב של היזם להציע לקשיש דווקא את אחת משלושת החלופות האחרונות, נעוצה בצורך לאפשר לקשיש לקבל דירה חדשה וגדולה יותר, עוד בחייו. כידוע, פרויקטים של התחדשות עירונית לוקחים שנים רבות, ולא תמיד האוכלוסייה המבוגרת זוכה להנות מהפירות של הפרויקט. לפיכך, אופציה זו מאפשרת להם לקבל באופן מידי פתרון מגורים נוח יותר מהדירה הקיימת, בדמות דיור מוגן או רכישת דירה חדשה.

מתי מדובר ב"סירוב סביר" של קשיש לחתום על פינוי בינוי?

במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי, נדרשת הסכמה של רוב הדיירים בכדי להתחיל לבצע את הפרויקט. כאשר ישנם שני שליש של בעלי הדירות שכבר מסכימים לפרויקט, ואילו בעל דירה מסוים אינו מסכים לפרויקט מסיבה בלתי סבירה – הוא יהיה חשוף לתביעת נזיקין, השווה לגובה הנזק שיגרם אם הפרויקט לא יצא לפועל.

בכל הנוגע לקשישים, סירוב סביר, הוא כאשר היזם לא עמד בחובתו והציע לקשיש לפחות אחת מהחלופות שהוצגו לעיל. במילים אחרות, אם יזם לא הציע לקשיש מעל גיל 70 אחת משלושת החלופות, ולקשיש מעל גיל 75 היזם לא הציע לכל הפחות את החלופה השלישית, והקשיש יסרב לחתום על העסקה – לא מדובר בסירוב בלתי סביר.

מנגד, אם הסירוב של הקשיש לא נוסע מסיבה זו, הוא עלול להיות חשוף לתביעת נזיקין שתוגש כנגדו, השווה לנזק שנגרם לבעלי הדירות הנותרים.

ההטבות לאוכלוסיית הקשישים במסגרת תמ"א 38/2

גם במסגרת תמ"א 38/2, מעבר לדירת התמורה, היזם מחויב להציע לקשיש אחת מהחלופות המוצעות במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי. בנוגע לאופציה השלישית, אם היזם בוחר להציע אותה לקשיש, עליו להציע כל אחת מהחלופות במסגרתה.

במסגרת תמ"א 38/2, תנאי הגיל מעט יותר קשיח – כאשר הוא עומד על 75. גם כאן, אם הקשיש עומד בתנאים אלו והיזם לא הציע לו את אחת מהחלופות לעיל, ולפיכך הוא מסרב לחתום – סירובו יחשב כסירוב סביר והוא אינו חשוף לתביעת נזיקין.

סיום

לאור אופי הפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38/2, המחייבים את הריסת הבניין, על הדיירים לעבור במהלך תקופת העבודות לדירה חדשה. לקשישים – לאור גילם, מדובר בהתמודדות לא פשוטה.

לפיכך, ישנן הטבות מיוחדות שהיזם מחויב להציע לקשישים מעל גיל 70, הכוללות שלוש חלופות, אשר מתוכן היזם חייב להציע לפחות אחת, לבחירתו.

שתי האופציות הראשונות נוגעות לתמורה שתתקבל לאחר סיום הפרויקט, המבטיחה כי הקשיש יתוגמל כראוי על מסירת דירתו במסגרת הפרויקט. האופציה השלישית נוגעת למגורים חלופיים בתקופת הבנייה, וכוללת בתוכה שלוש חלופות, למשל: מימון מגורים בדיור מוגן או קבלת דירה חלופית באופן מידי, לבחירת הקשיש. אופציה זו, על כל חלופותיה, היזם מחויב להציע לקשישים מעל גיל 75.

אם היזם לא מציע לקשישים הטבות אלו, והם מסרבים לתחום על ביצוע הפרויקט – סירובם לא יחשב בלתי סביר.