מי מחליט על פינוי בינוי? [מדריך התחדשות עירונית]

חוק פינוי – בינוי

בשנת 1965 נחקק בישראל חוק 'פינוי בינוי'. באותה תקופה, זיהו את שכונות המצוקה הרבות שהיו מהקמת המדינה. שכונות אלה אופיינו כחסרות פיתוח, כלכלי, חברתי ותשתיתי. בעבר, מדינת ישראל הייתה רשאית להכריז על פרויקט גם ללא אישור הדיירים.

בעבר, המדינה הייתה מפצה את הדיירים בכסף מזומן, ולא בדירה בבניין החדש. כמו כן, היא הייתה הגורם שקובע היכן וכיצד יקרה פרויקט, ואלה היו מכושלים משמעותיים שהובילו להאטה בקידום פינוי – בינוי.

בשנת 1998, לאחר שהוקמה ועדה לבחינת החוק, מדינת ישראל הפכה אותו למדיניות ממשלתית. בנוסף, המדינה הרחיבה את היתרי הבניה לקבלנים במתחמים ועודדה אותם להפוך להיות שחקן משמעותי בשוק.

מטרות תוכנית פינוי – בינוי

תוכניות פינוי – בינוי מכילות מספר מטרות עיקריות שמובילות לקידום המהיר שלהן ברחבי הארץ. הקידום אינו נקי מאינטרסים, וישנו מרכיב כלכלי משמעותי שמוביל גורמים רבים להיות מעורבים בקידום, לאו דווקא בגלל אותן מטרות.

מטרה ראשונה – חיזוק ובניית מבנים מפני רעידות אדמה. מיקומה הגיאוגרפי של מדינת ישראל הוא רגיש במיוחד. השבר הסורי – אפריקאי שחוצה את המדינה, מוביל את מרבית אזוריה להיות מועדות לנזקים משמעותיים בעת רעידת אדמה.

שכונות רבות בישראל, מכילות בניינים ישנים מאוד בני עשרות שנים. רבים מתוכם אינם חזקים די הצורך להתמודדות עם רעשי טבע חזקים במיוחד. דוגמה טובה מהתקופה האחרונה היא טורקיה. שחולקת איתנו אזור גאוגרפי ונפגעה קשות ברעשי האדמה האחרונים.

מטרה שניה – בניית בניינים חדשים לטובת מיגון מאיום הטילים (ממ"ד). במדינת ישראל קיים איום טילים שיכול להתרחש בכל רגע בהתאם למצב הביטחוני. לאורך השנים נכונו לדעת כי אין אזור במדינה לאינו חשוף לאיום ולכן מטרה זו היא חשובה במיוחד גם כן.

בשביל חשיבות מטרה זו, אין צורך ללכת למחוזות רחוקים. באחד מסבבי הלחימה האחרונים נהרג ילד קטן שנפגע לאחר שחלון הממ"ד בביתו הותקן בצורה שגויה. לכן, קיומו של ממ"ד אינו מספיק וחשוב לוודא כי מבצע הבניה שולט בתקנים המחייבים.

מטרה שלישית – ניצול משאב שטחי הבנייה. מדינת ישראל בנויה בריכוזיות גבוהה, מגדרה עד חדרה בכלל ומחוז דן בפרט. הבניינים שנבנו לפני חמישים ושישים שנה הם קטנים ולא מנוצלים מספיק מבחינת כושר הבנייה של השטח עליו הם יושבים.

תמריץ שמאפשר הפינוי בינוי הוא הוספת קומות והרחבת הבניין, כך היזם מקבל זכויות על הדירות והפרויקט הופל לרווחי עבורו. בנוסף, הוספת הקומות, מגדילה את כמות הדירות בצורה משמעותית ומסייעת עוד במצוקת הדיור בישראל בשנים האחרונות.

זכויות הדייר בפינוי – בינוי

פרויקט פינוי – בינוי, עשוי להיות משמעותי ומשנה חיים להרבה מדיירי הבניין. מדובר בתהליך ארוך, אשר אינו נטול חסרונות שיכולים לפגוע בסופו של דבר בדיירים. לכן, חשוב מאוד לוודא את זכויותיכם כפי שמוגדרות בחוק כדי שלא תצאו נפסדים.

זכות ראשונה וחשובה, אתם רשאים לסרב. את הסירוב מבצעים ע"י הגשת התנגדות, והעקרון המנחה שלה הוא, האם תוכנית הבנייה תפגע באינטרס האישי שלכם. מצורפות מספר דוגמאות שיסייעו להבין האם יש לכם סיבה טובה להתנגד.

• העסקה לא כדאית כלכלית.
• לא הציעו לבעלי הדירות פתרון חלופי לתקופת הבנייה.
• לא הציעו בטוחות מספקות עבור הפרויקט.
• סיבות אישיות, שמובילות לתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות ללא אפשריות.
• במידה ומתגורר בדירה אדם בעל מוגבלויות, ולא הוצע פתרון הולם.

בנוסף, אם הנכם בני גיל הזהב, החוק מוסיף הגנות נוספות לטובתכם. חשוב מאוד לוודא שנתנו לכם את האפשרות לקבל את כולן. להשתתף בפרויקט פינוי – בינוי בשלב כזה בחיים אינו מובן מאליו ואינו פשוט.

שלושת הגורמים שמתקדמים פינוי בינוי

נדל"ן מעסיק גורמים רבים באופן קבוע. והזדמנויות כלכליות בו אף יותר. אלה שלושת הגורמים העיקריים שמקדמים ומתעסקים בקידום פרויקטים.

ראשית, הרשות המוניציפלית. הרשות יודעת בצורה הטובה ביותר, היכן יש צורך וכיצד לקדם את ההליכים בצורה הטובה ביותר. חסרון קטן הוא, חוסר היכולת לשכנע/לחייב דיירים או למצוא יזם מתאים.

שנית, דיירי הבניין. דיירי הבניין הם אלה שידעו בצורה הטובה ביותר אם הם רוצים לקדם פינוי – בינוי בנכסיהם. בד"כ מדובר בפרויקטים מוצלחים כי הדיירים מגיעים ליזם כשהם סגורים על רצונותיהם, וחסרי צורך בשכנוע שעשוי לקחת זמן רב.

לבסוף, היזמים. יזמים גדולים מתעסקים באיתור הזדמנויות. המנוסים שבהם מצליחים עם תוכניות עבר לשכנע מהר ולהוביל פרויקטים מוצלחים.

לאור האמור, חוק פינוי בינוי מאפשר לגורמים רבים להחליט או לפחות לנסות לקדם פרויקטים שכאלה. מדובר בהליך ארוך שמצריך סבלנות וליווי משפטי מקצועי שידאג לכל הזכויות שמגיעות לכם.