למה צריך התחדשות עירונית?

התחדשות עירונית, זהו מונח שנשמע יותר ויותר בעשור האחרון בעולם בכלל ובישראל בפרט. מה נותנת ההתחדשות העירונית, ולמה צריך אותה?

התחדשות עירונית מלווה בקשיים רבים, בעיקר משום שמדובר באזורים מאוכלסים. איך זה קורה ולמה נבחרים אזורים אלה כמקומות פוטנציאליים לביצוע התחדשות עירונית.

מטרת העל של התחדשות עירונית

מטרת העל של התחדשות עירונית, היא להגיע לשיפור בשלושה תחומים עיקריים ע"י השקעה בתחום אחד עיקרי. בהתחדשות עירונית, מבצעים התערבות באזורים עירוניים מוחלשים, מדורדרים מבחינה כלכלית או חברתית.

תהליכים אלה, נועדו לשנות את ההתיישנות, הדרדור והקיפאון של אותם האזורים. השגת המטרה מבוצעת בחידוש הבניינים, התשתיות והקמת אזורי תעסוקה נוספים. עקרון חשוב של התהליך הוא, שמירה על האוכלוסייה שקיימת בו, ולא סילוקם.

שני סוגים להתחדשות עירונית

ישנן שתי צורות עיקריות במדינת ישראל. הראשונה, תמ"א 38. בה הבניין נשאר על תילו אך עובר חיזוקים ושדרוג התשתיות. היזם רשאי להוסיף דירות כדי שביצוע הפרויקט יהיה רווחי.

אפשרות שניה היא, 'פינוי בינוי'. בה הדיירים מקבלים חלופות מגורים לזמן הפרויקט. הבניין כולו נהרס ונבנה מחדש בסטנדרטים חדשים. ישנם שיגידו שזוהי החלופה העדיפה כי ישנה משמעות גדולה לאיכותן ואורך חייהם של התשתיות בבניין.

יתרונות משמעותיים בפינוי בינוי

למרות שפרויקטים של התחדשות עירונית אינם נקיים מאינטרסים, בעיקר כלכליים. פרויקט שכזה משפר את חיי הדיירים במספר תחומים. ראשית, ההתחדשות משפרת את תנאי הדיור של התושבים הוותיקים.

שנית, התחדשות זו מובילה להתפתחות כלכלית בסביבת הפרויקט. כ"כ, מוקמים סביב הפרויקט אזורי מסחר, ריאות ירוקות ושירותים ציבוריים חדשים. בנוסף, הפרויקט מעלה את ערך הדירות של בעליהם.

כמו כן, ניתן לזהות 'אפקט דומינו' בהתחדשות עירונית. לאחר סיומו של פרויקט מוצלח דיירים נוספים שהיו סרבנים במקומות סמוכים משתכנעים לאחר שרואים את התמורה וכך ההתחדשות העירונית משגשגת.

שישה צעדים בדרך לדירה בפרויקט התחדשות עירונית

הדרך למימושה של תוכנית התחדשות עירונית עשויה להיות ממושכת, ומסובכת. ישנם מספר צעדי מפתח שיעזרו להתנהלות נכונה, ויסייעו בהצלחת הפרויקט.

צעד ראשון – מציאת פרויקט תמ"א 38

הרשות המקומית והממשלתית יכריזו על אזורים שמיועדים לפרויקט של תמ"א, או שיזמים מאתרים מיקום שיכול להיות תואם ביצוע פרויקט שכזה. לאחר מכן היא תצטרך להגיש הצעה לרשויות ואלה ידרשו להכריז על התאמתו בדרך לשלבים הבאים.

צעד שני – הסכמה והתאגדות הדיירים

בשלב זה, החברה היזמית נדרשת להציג לדיירים את הפרויקט שאושר על מנת לקבל את הסכמתם לבצע את הפרויקט. בתיקון לחוק האחרון, שינו את אחוז ההסכמה הנדרש והוא עומד על 66 אחוזים, כשני שליש מהדיירים.

לאחר שרוב הדיירים יוסכם, הם יפעלו יחדיו כדי לקדם את הפרויקט. יסכימו על נציגים מול החברה היזמית, בחירת אנשי מקצוע, ליווי כלכלי לפרויקט. חשוב להדגיש כי לנציגים אין אחריות להצלחת הפרויקט או לתוכנית הכלכלית שלו.

צעד שלישי – בחירת חברה יזמית ואנשי מקצוע

מדובר באחד הצעדים החשובים ביותר. נציגי הועד של קידום הפרויקט בוחרים עורך דין, המתמחה בליווי פרויקטים של 'התחדשות עירונית'. בנוסף, ימנו מפקח בנייה שילווה את הדיירים ואת היזם מתחילת הפרויקט ועד לסוף 'שנת הבדק'.

בחירת חברה יזמית, היא ה'מוציאה לפועל' של הפרויקט מתחילתו ועד סופו. כנראה מדובר בהחלטה החשובה ביותר, שכן אותו פרויקט בדיוק יכול להיות עם תוצאות שונות לחלוטין אם יבוצע בידי חברות שונות.

לרוב, עורכי דין שמתמחים בפרויקטים שכאלה, יעזרו לבחור חברה יזמית טובה. העורך דין, בודק את ערבויות ותוכניתו הכלכלית והאם מתאימה לאופי הפרויקט. כמו כן, אין תחליף לבחינת הצלחת פרויקטים קודמים של אותה חברה יזמית.

צעד רביעי – אישורי הפרויקט

לאחר כל בחירות אנשי המקצוע, והחברה היזמית יחתם ההסכם עם הדיירים. רק לאחר מכן ניתן לפנות לרשות המקומית כדי להשיג את האישורים והיתרי הבנייה הנדרשים. בנוסף, היזם יוודא לקבל 'זכויות בניה' לטובת הבטחת הרווחיות של הפרויקט.

צעד חמישי – עזיבת הדיירים והריסת הבניינים הישנים

לאחר שיגיעו כל האישורים ההכרחיים, יעזרו כלל הדיירים את מגוריהם וחלופות שיקבלו מהחברה היזמית. עזיבתם תאפשר את תחילת העבודה בשטח שאורכה תלוי בגודלו של הפרויקט.

צעד שישי – דירה חדשה

לאחר סיום הבניה, הדיירים הנרגשים יקבלו את המפתח לדירה החדשה. כל דייר יקבל את הדירה שהובטחה לו במסגרת ההסכם, וייהנה משיפור התשתיות, חיים בסביבה נעימה יותר ומעליית ערכו של הנכס ששייך לו.

לאור האמור, ניתן להבין את חשיבותה של ההתחדשות העירונית. זאת משום שהיא משמשת כמנוע לשינוי לא רק בבניין עצמו ושיפורו. אלא מקדמת את כלל התשתיות, החברה והכלכלה סביבה.