איך בוחרים נציגות דיירים בפרויקט של התחדשות עירונית?

על מנת לנהל בצורה המיטבית פרויקט של התחדשות עירונית יש לבחור נציגות ועד בית כראוי. הדבר נכון הן לפרויקטים של תמ"א 38 והן לפרויקטים של פינוי בינוי.

הנציגות יכולה לקום עוד בטרם נחתם הסכם של התחדשות עירונית, במטרה לחפש יזם לטובת התחלת הפרויקט. כמו כן, הנציגות יכולה להיבחר במקרים שכבר התחיל פרויקט של התחדשות עירונית בבניין, ויש צורך להקים נציגות אל מול היזם.

חשוב לציין, כי נציגות הדיירים אינה מקבלת תשלום על פעולותיה, והעבודה במסגרת הנציגות נעשית בהתנדבות מלאה, מבלי לקבל תמורה.

מדוע יש לבחור נציגות דיירים לפרויקט התחדשות עירונית?

לבחירת נציגות דיירים בפרויקט של התחדשות עירונית חשיבות גדולה, ממספר סיבות:

1. מכיוון שבכל בניין שעובר פרויקט של התחדשות עירונית ישנם דיירים רבים, ובייחוד בפרויקטים של פינוי בינוי, הכוללים מתחם של בניינים שעובר שיפוץ, באופן טבעי לכל דייר ודייר אינטרסים שונים. לפיכך, חשוב שיהיה גוף שמאגד את האינטרס של כלל הדיירים, לאינטרס משותף אחד.
2. בחירת הנציגות מקלה גם על בעלי המקצוע בפרויקט (כגון היזם, עורך הדין, שמאי ועוד), שלא נאלצים להיות בקשר עם כל דייר ודייר, ועליהם רק להיות בקשר עם הנציגות בכדי להעביר מידע או לבקש תשובות בנושאים שונים.
3. לקבוצה מאוחדת, יש כוח גדול יותר מאשר לאדם יחיד, ובהתנהלות מול גופים חזקים, כגון יזם הפרויקט, יש צורך בכך בכדי לקבל את התנאים המקסימליים עבור הדיירים.

כיצד נבחרת נציגות הדיירים?

על מנת לבחור את נציגות הדיירים, יש לכנס אספת דיירים בבניין, בהתאם לקבוע בתקנון הבית המשותף. באם אין תקנון משותף, יש תקנון כללי המופיע בחוק המקרקעין, שניתן לפעול על פיו.

יש להודיע על אספת הדיירים מספיק זמן מראש, וכן לפרסם מיקומה ואת הנושאים בהם ידנו באספה. טרם האספה, כל דייר שרוצה לקחת חלק בנציגות יציע את מועמדותו. במהלך האספה, תיערך ההצבעה על בחירת הנציגים, והם יבחרו על פי רוב. כמו כן, יש לנהל פרוטוקול מסודר על כל מהלך האספה, המתעד את הליך הבחירה.

במקרה בו מדובר על פרויקט שכבר התחיל, מומלץ לכנס את האספה ולמנות את נציגות הדיירים בשלב מוקדם ככל הניתן, בכדי לקבל החלטות בצורה אפקטיבית.

אלו דיירים יכולים להיות בנציגות?

כל בעל דירה בבניין יכול להיות חבר בנציגות. מעבר לכך, מומלץ שהדיירים בנציגות יהיו בעלי רקע בתחום החשבונאות, המשפט או הנדל"ן, מכיוון שכך הם יוכלו לייצג את אינטרס הדיירים בצורה טובה וברורה יותר אל מול הגורמים המקצועיים השונים.

עם זאת, כמובן, שאין על נציגי הדיירות לשלוט בכלל היבטי הפרויקט, שכן יש את עורך הדין המלווה, שזהו תפקידו. עוד מומלץ, כי יהיה מדובר בנציגים בעלי קשרים טובים עם רוב דיירי הבניין, על מנת  שההתנהלות תהיה בצורה הנעימה ביותר.

מומלץ כי הנציגות תכלול לכל הפחות שלושה דיירים, ותמנה מספר אי זוגי של נציגים, על מנת להגיע להכרעות בנושאים שנויים במחלוקת. עם זאת, יש עדיפות בבחירות נציגות מצומצמת, שכן כנראה שתהיה יעילה יותר מאשר נציגות רחבה מאוד.

אם מדובר בפרויקט הכולל בניה במתחם של מספר בניינים, יש לבחור לנציגות נציגים מכל בניין, ואם מדובר בבניין בעל מספר כניסות או אגפים – מומלץ למנות נציגים מכל אגף. כמו כן, מומלץ שבנציגות יהיה ייצוג לכל סוג דייר – קשישים, דוברי שפה מסוימת, ועוד, בכדי לייצג את כלל האינטרסים השונים.

מה מוסמכת הנציגות לעשות (ומה לא)?

מעל הכל, על הנציגות לפעול בשקיפות, ללא משוא פנים ולמען האינטרס הכללי של כלל דיירי הבניין, מבלי העדפת האינטרס האישי שלהם ומתן טובות הנאה למען עצמם. במועד ההחלטה על הנציגות, יש לקבוע באופן ברור את הסמכויות שלה, שכן ההחלטות שמקבלת הנציגות בנוגע לבעלי המקצוע בפרויקט, בסופו של יום מחייבות את כלל בעלי הדירות.

מומלץ לקבוע כי לנציגות תהיה סמכות לקבל החלטות כלליות בנושא קידום הפרויקט. מנגד, לקבוע כי החלטות פרטניות, הנוגעות או משפיעות באופן ישיר על זכויותיהם של בעלי הדירות – מצריכות הסכמה של כל הדיירים באופן אישי, והנציגות לא יכולה לקבל החלטה כללית לגביהן. למשל: בטוחות, תמורות, החלפה של בעלי המקצוע בפרויקט ועוד. מעבר לכך, הנציגות אינה יכולה לחתום על חוזים בשם כל הדיירים או לקבל החלטות מהותיות על דעת עצמה.

סיום

לבחירת נציגות דיירים ראויה, יש חשיבות גדולה בהצלחה של פרויקט התחדשות עירונית – הן מטעם דיירי הבניין, אשר האינטרסים שלהם מיוצגים בצורה הטובה ביותר, והן מטעם היזם – אשר יכול להתנהל מול גורם מרכזי.
הנציגות נבחרת במסגרת אספת דיירים המתכנסת במיוחד, על מנת לבחור אותה לטובת הפרויקט.

עיקר סמכויות הנציגות עוסקות בהחלטות כלליות שהיא מקבלת בנוגע לפרויקט, אבל אל לה לקבל החלטות הנוגעות לדיירים פרטניים, לחתום על חוזים בשם הדיירים, או לקבל החלטות מהותיות המשפיעות על כלל הפרויקט.