פרויקט התחדשות עירונית: איך להתמודד עם דייר סרבן?

תוכנית תמ"א 38 היא תכנית מתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, התוכנית הינה תוכנית ממשלתית ומטרתה להביא לחיזוקם של מבנים ישנים.

התוכנית נועדה לעודד את הדיירים להסכים לביצוע התוכנית, על ידי מתן תמריצים כלכליים ותכנוניים וביניהם: פיצוי כספי, דירה חדשה או דירה חלופית, תוספת זכויות בנייה (קומות חדשות, ממ"ד או מרפסות) ועוד.

מיהו דייר סרבן

במקרים מסוימים, אחד או יותר מדיירי הבניין עשויים להתנגד לתוכנית על אף היתרונות הרבים. דיירים המתנגדים לתוכנית מכונים "דיירים סרבנים".

ישנן מספר סיבות שיכולות לגרום לדייר להתנגד לפרויקט תמ"א 38. הסיבות הנפוצות ביותר כוללות:

1. חשש מפגיעה בדירה או ברכוש – דיירים רבים חוששים כי הפרויקט יפגע בדירתם או ברכוש שלהם. לדוגמה, דיירים עשויים לחשוש מפגיעה במבנה הדירה, או מפגיעה בזכויותיהם בבניין.
2. חשש מהפרעה לחיי היומיום – הפרויקט עשוי לגרום להפרעה לחיי היומיום של הדיירים. לדוגמה, הדיירים עשויים להידרש לפנות את הדירה שלהם למשך תקופה מסוימת, או הם עשויים להיחשף לרעש וללכלוך.
3. חוסר אמון ביזם – דיירים עשויים לא לסמוך על היזם, או הם עשויים לחשוש כי היזם לא יעמוד בהתחייבויותיו.
4. דעות אידיאולוגיות – במקרים מסוימים, דיירים עשויים להתנגד לפרויקט מסיבות אידיאולוגיות. לדוגמה, דיירים עשויים להתנגד לפרויקט בטענה שהוא פוגע בייחודיות של הבניין או של השכונה.

תוצאות התנגדות דייר סרבן

התנגדות של דייר סרבן יכולה להוביל לתוצאות הבאות:

1. מניעת קבלת היתר בנייה – על פי החוק לא ניתן להוציא היתר בנייה לפרויקט תמ"א 38 ללא הסכמה של 66% מהדיירים בבניין. אם ישנו דייר סרבן אחד, היזם יצטרך לפנות למפקח על הבתים המשותפים בבקשה לאשר את הפרויקט חרף סרבנותו של הדייר.
2. הכרזה על הבניין כבניין מסוכן – אם בניין לא עבר חיזוק, הוא עלול להיחשב כבניין מסוכן. במקרה זה, הרשויות יכולות להכריז על הבניין כבניין מסוכן ולדרוש מכל הדיירים לנקוט בצעדים לחיזוקו.
3. תביעות משפטיות – דיירים סרבנים עלולים להיות חשופים לתביעות משפטיות מצד שאר הדיירים. תביעות אלו יכולות להיות בגין נזקים כספיים, נזקים לאיכות החיים או נזקים נפשיים.

הדרכים להתמודדות עם דייר סרבן

ישנן דרכים שונות להתמודד עם דייר סרבן וביניהן:

ניהול משא ומתן – הדרך הטובה ביותר להתמודד עם דייר סרבן היא לנהל איתו משא ומתן על תנאים נוחים יותר עבורו. היזם יכול להציע לדייר הסרבן הטבות נוספות, כגון פיצוי כספי, דירה חדשה או דירה חלופית בתקופת הבנייה.

פנייה למפקח על הבתים המשותפים – אם משא ומתן לא עוזר, היזם יכול לפנות למפקח על הבתים המשותפים בבקשה לאשר את הפרויקט. המפקח יבחן את הבקשה ויקבע האם ניתן לאשר את הפרויקט גם ללא הסכמתו של הדייר הסרבן.

תביעות משפטיות – אם היזם או שאר הדיירים סבורים כי הדייר הסרבן פועל בחוסר תום לב, הם יכולים להגיש נגדו תביעות משפטיות.

הקמת ועד בית – הקמת ועד בית יכולה לסייע לדיירים לקדם את הפרויקט בצורה מאורגנת ויעילה. הוועד יכול לגייס תמיכה ציבורית לפרויקט, לנהל משא ומתן עם היזם ולשמור על קשר עם הדיירים הסרבנים.

סיכום

דיירים סרבנים יכולים להוות מכשול משמעותי לקידום פרויקט תמ"א 38. דיירים שרוצים לקדם פרויקט תמ"א 38 צריכים להיות מודעים לזכויותיהם ולאפשרויות העומדות לרשותם להתמודד עם אותם דיירים סרבנים.

חשוב לציין כי כל מקרה הוא שונה, וכי הצעדים הטובים ביותר להתמודדות עם דייר סרבן עשויים להשתנות בהתאם לנסיבות הספציפיות של כל מקרה ומקרה.

על מנת לדעת מהן האפשרויות העומדות לפניכם מומלץ מאוד לפנות לעורך דין העוסק בתחום ההתחדשות העירונית. עורך הדין יספק ייעוץ משפטי מקצועי ויציע פתרונות משפטיים אפשריים להתמודדות עם הדייר הסרבן.