פרויקט של בינוי פינוי, משמעו פינוי של מתחם בניינים באזור או שכונה מסוימים, הריסת הבניינים מן היסוד, ובניית בניינים חדשים ומשודרגים במתחם. לפיכך, בזמן תקופת הבניה על דיירי הבניין להתפנות לדירות אחרות, ולאחר סיום הפרויקט – לחזור לדירה החדשה והמשופצת.
במהלך העבודות, ישנה אי-נוחות רבה לדיירי הבניין. כאשר חושבים על דיירי הגיל השלישי, אי-נוחות זו מתגברת כפליים, שהרי פעולות האריזה והמעבר הכפולות קשות ומאתגרות אף יותר. לפיכך, פרויקטים רבים של פינוי בינוי אינם מתקדמים לאור סירובים של דיירי הגיל השלישי לחתום על עסקה זו. לכן, הוחלט בחוק על הענקת הטבות נוספות לדיירי הגיל השלישי, במטרה להקל עליהם את המעבר ולהניע אותם לחתום על עסקאות פינוי הבינוי.
ההטבות הניתנות לקשישים בעד דירת התמורה
בכל פרויקט של פינוי בינוי, בעל הדירה מקבל מהיזם, תמורת דירתו הישנה, דירה חדשה ומשופצת, גדולה יותר (שלרוב כוללת גם מרפסת וממ"ד), הקרויה "דירת תמורה". בנוגע לדיירי הגיל השלישי, לפי חוק פינוי בינוי, היזם מחויב להציע לפחות אחת משלושת החלופות הבאות בבואו להעניק את דירת התמורה במסגרת עסקת הפינוי בינוי:
אופציה ראשונה – נחלקת לשלוש חלופות, ואם היזם מציע לקשיש אופציה זו, הוא מחויב להציעה על כל חלופותיה:
- היזם יממן לקשיש מגורים בדיור מוגן, מהשלב שבו על הדיירים לפנות את דירתם במסגרת עבודות הבניה. אם העלות של הדיור המוגן נמוכה מהשווי של דירת התמורה, היזם ישלם תשלומי איזון עד לשווי הדירה.
- היזם ירכוש לקשיש דירה במקום דירת התמורה, בעלות זהה, אליה הקשיש יעבור ביום הפינוי מהדירה. הקשיש רשאי לבקש מהיזם שהדירה אותה הוא ירכוש עבורו, תהיה בסמוך לדירתו המקורית.
- היזם יעניק לקשיש את התמורה של הדירה בכסף מזומן, בכדי שהקשיש ירכוש בעצמו דירה חדשה באמצעות הכסף שקיבל. את הכסף, היזם צריך להעביר לקשיש עד ליום הפינוי מהדירה הישנה.
אופציה שניה – הקשיש יקבל שתי דירות קטנות יותר, ששווין יחדיו הוא כדירת התמורה.
אופציה שלישית – הקשיש יקבל דירה יותר קטנה מדירת התמורה, ובנוסף יקבל תשלומי איזון שיגיעו לשווי הכולל של דירת התמורה.
הקשישים הזכאים להטבה בנוגע לדירת התמורה
אז מיהם הקשישים הזכאים להטבה זו? התשובה מתחלקת לשתי קבוצות גיל:
- בנוגע לקשישים בין גיל 70 לגיל 75 – היזם מחויב להציע לקשיש לפחות אחת משלושת החלופות לעיל, לבחירתו. במילים אחרות, היזם יציע לקשיש את האופציה הנוחה והמשתלמת ביותר עבורו.
- בנוגע לקשישים מעל גיל 75 – היזם מחויב להציע דווקא את האופציה הראשונה (על שלושת חלופותיה), ומעבר אליה היזם רשאי להציע אופציות נוספות.
בנוסף, על הקשיש לעמוד בשני תנאים מצטברים:
- הקשיש, או בן זוגו, היה מעל גיל 70 ביום בו חתם בעל הדירה הראשון על עסקת הפינוי בינוי.
- הקשיש התגורר לפחות שנתיים ברצף בדירה, לפני החתימה הראשונה על העסקה.
סירוב סביר של קשיש לחתום על הסכם פינוי בינוי
בפרויקטים של פינוי בינוי, בהם כבר שני-שליש מבעלי הדירות חתמו על העסקה, ויש בעל דירה שלא מסכים לחתום מסיבה בלתי סבירה – הוא יהיה חשוף לתביעת נזיקין. התביעה שווה לגובה הנזק שעלול להיגרם אם הפרויקט לא יבוצע.
קשיש מעל גיל 70 המסרב לתחום על העסקה, כאשר היזם לא הציע לו לפחות אחת מהחלופות הנוגעות לדירת התמורה; או קשיש מעל גיל 75 שלא הוצעה לו דווקא החלופה הראשונה – אינו מסרב בלתי סביר.
הטבות מס הניתנות לקשישים במסגרת פינוי בינוי
ככלל, בעסקאות פינוי בינוי, לא מוטלים מיסים על בעלי הדירות. אך, כאשר התמורה המגיעה לבעלי הדירות גבוהה מהתקרה הקבועה בחוק מיסוי מקרקעין (בין אם מדירת התמורה ובין אם באמצעות מרכיב מזומן נוסף), ייתכן שגם בעלי הדירות יאלצו לשלם מס.
בעקבות ההטבה המוגברת המגיעה לקשישים בנוגע לדירת התמורה, הם עלולים לשלם מס לא מתכונן. לכן, במקרים בהם היזם לא לוקח על עצמו לשלם את הפרש המס העודף (שכן הוא אינו מחויב בכך לפי החוק), המדינה מעניקה לקשישים תמריצי מס, הנחלקים למספר חלופות:
אם הקשיש יקבל שתי דירות תמורה במקום דירתו הנוכחית, יחולו על שתיהן ההטבות והפטורים המתקבלים עבור דירת התמורה, כאשר ישנה תקרת פטור שתחול על שתיהן יחד ובמצטבר. רק אם השווי עולה על תקרת הפטור, הקשיש ישלים את ההפרש במס שישלם.
אם הקשיש ימכור את דירת התמורה לצד ג' בטרם הבניה הסתיימה, הוא יקבל פטור מלא ממס, כאשר מתקיימים התנאים הבאים:
- הקשיש מכר את דירתו רק אחרי שהבקשה להיתר הבניה הוגשה ונקלטה, ועד לשישה חודשים מיום הפינוי של הדירה הנוכחית.
- בכסף שקיבל הקשיש, הוא רכש דירה אחרת, או שילם על מגורים בדיור מוגן, בתוך שישה חודשים מיום פינוי הדירה הנוכחית או בתוך שנה ממכירת דירת התמורה.
- השווי של הדירה שרכש הקשיש, הוא למעלה מ-75% משוויה של דירת התמורה, והמכירה לא מתבצעת לקרוב.
- הפטור ממס הרכישה ושווי הרכישה שחלים על דירה חלופית, יחולו גם על הדירה החדשה אותה רוכש הקשיש מכספי מכירת הדירה.
אם הקשיש ימכור את דירת התמורה ליזם, הוא יקבל פטור מלא ממס. זאת, אם בנוסף לתנאים ב'-ד' שבסעיף 2 לעיל, המכירה תתבצע עד ליום הגשת וקליטת הבקשה להיתר הבניה במוסד התכנון המוסמך לתוכנית פינוי בינוי.
סיום
לאור הקושי בפרויקטים של פינוי בינוי המצריכים מעבר לדירה חלופית במהלך עבודות הבניה ולאחר סיומן לחזור לדירה החדשה; ובכדי לעודד קשישים לחתום על עסקאות אלו, ישנן הטבות שהמדינה מעניקה.
ההטבות הן בנוגע לקבלת תמורה "מוגברת" בעד הדירה, או לקבלת דיור חלופי מיוחד במהלך עבודות הבניה. אם יזם לא הציע לקשיש לפחות אחת משלושת האופציות הנוגעות לדירת התמורה, במקרה בו הקשיש יסרב לתחום על העסקה, הסירוב לא יחשב כבלתי סביר.
בנוסף, ישנן הטבות מס הנוגעות לקבלת התמורה המוגברת, החשופה למיסוי נוסף.
לייעוץ מקצועי ראשוני ללא התחייבות 
חייג עכשיו
צור קשר