פינוי בינוי ותמ"א הם שני מסלולים של פרויקטים של התחדשות עירונית. לשני מסלולים אלו נקודות דמיון ושוני, וכל אחד מהם מספק מטרה אחרת לשינוי ולשיפור פני העיר.
ההבדל המרכזי בין שני מסלולים אלו, טמון בגודל הפרויקט. בעוד שפינוי בינוי מיועד למתחם מגורים, הכולל מספר בניינים, תמ"א 38 עוסק בשיפוץ של בניין בודד.
מהי תוכנית פינוי בינוי?
תוכנית פינוי בינוי, הוא פרויקט במסגרתו הורסים מתחם שלם של בניינים שאינם בטוחים ואינם עומדים בתקן של רעידת אדמה, ובמקומם מקימים מתחם עם בניינים ותשתיות חדשים, וכן ממ"דים, מרפסות, חניה ועוד. התנאי הוא, כי המתחם יכלול לפחות 24 יחידות דיור קיימות.
במסגרת הפרויקט, פני המתחם או השכונה משתנים, כאשר את הבניינים הישנים מחליפים בניינים גבוהים וחדישים, המכילים דירות רבות ומשודרגות יותר מהמקוריות. בכך, נוספות גם אוכלוסיות חדשות, ולרוב צעירות יותר, לשכונה.
לפרויקט שאפתני זה שלוש מטרות עיקריות:
- חיזוק הבניינים – הן מפני רעידות אדמה והן מפני טילים;
- יצירת התחדשות עירונית, ובתוך כך הפיכת השכונה למזמינה וליפה יותר;
- הגדלת היצע הדירות במדינת ישראל.
מהן תוכניות תמ"א 38?
תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית), הוא המסלול הנוסף בהתחדשות עירונית, שמטרתו לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. לכן, מסלול זה מתאים לבניינים בודדים שנבנו עד 1980, שזו השנה בה החלו לבנות בניינים העומדים בתקן של רעידות אדמה.
במסלול זה יש חלוקה לשני פרויקטים, התלויים באופי השיפוץ שרוצים לבצע:
תמ"א 38/1: מסלול המתמקד בחיזוק ובשיפוץ מבנים קיימים, במסגרתו מוסיפים קומות לבניין הקיים וממ"דים לדירות. כמו כן, במסגרת הפרויקט מחזקים את יסודות המבנה, הקירות והעמודים התומכים, ואם מתקבלים אישורים מתאימים, ניתן להוסיף גם מעלית, מרפסת או חניה. החשוב הוא – שבמסגרת הפרויקט לא הורסים את המבנה הקיים, אלא רק משפצים אותו, תוך שמירה עליו.
תמ"א 38/2: במסגרת מסלול זה, הורסים מן היסוד את הבניין הקיים, ובונים במקומו בניין חדש. לפיכך, התוכנית מאפשרת שינוי כולל של הבניין, הרחבת הדירות הקיימות והוספת ממ"ד, בניית מרפסות, תוספת משמעותית של קומות לבניין, הקמת חנייה תת קרקעית, ובניית תשתיות משופרות.
התמורה המתקבלת לבעלי הדירות בתוכנית פינוי בינוי לעומת תוכניות תמ"א 38
הן במסלול פינוי בינוי והן בתמ"א 38, בעלי הדירות בסופו של הפרויקט יקבלו בניין משופץ, העומד בתקן של רעידת אדמה, ולרוב משודרג במעלית. מעבר לכך, הם יקבלו דירה חדשה וגדולה יותר, הכוללת ממ"ד. כל זאת מבלי להוציא מכספם הפרטי, שהרי השיפוץ הוא על חשבון יזם הפרויקט בלבד.
יתרה מזאת, בעלי הדירות מרוויחים מעליית שווי הדירה, שהרי דירתם החדשה והמשופצת שווה לאין ערוך מדירתם הישנה. לכן, אם בסוף השיפוץ יחליטו למכור את הדירה – הם ייהנו מהשווי הכספי המועצם.
בפינוי בינוי ובתמ"א 38/2, הדיירים מקבלים בניין חדיש לגמרי עם תשתיות משופרות, וכן דירה שלרוב תכלול גם מרפסת וחניה. זאת, בנוסף להטבה משמעותית שהיא מימון של דיור חלופי בזמן הבניה, על חשבון היזם, עד לקבלת המפתח בדירה הדשה והמעבר לשם.
יתרון נוסף למסלול הפינוי בינוי, הוא בכך שפני השכונה כולה משתנים, ולרוב היא הופכת ליוקרתית וחדישה יותר. כאשר, גם בעקבות המעבר של אוכלוסייה צעירה יותר, מוסיפים לה מבני חינוך, גינות שעשועים, מרכזי מסחר ועוד.
מנגד, בתמ"א 38/1, שיפוץ הבניין יהיה מצומצם יותר לרוב, וכן הדיירים ימשיכו להתגורר בבניין במהלך עבודות הבנייה, והם אינם זכאים לקבלת מימון לדיור חלופי. עם זאת, פרויקט זה יארך פחות זמן, בניגוד לפרויקטים בהם נהרס הבניין כולו, ויכולים לקחת שנים ארוכות.
הרווח ליזם במסגרת התחדשות עירונית
כאמור, במסגרת הפרויקטים של התחדשות עירונית, הדיירים אינם משלמים מכספם לטובת שיפוץ הבניין. אם כן, עולה השאלה כיצד היזם מרוויח מהפרויקט, ומדוע שייקח על עצמו הוצאה כלכלית עצומה שכזו.
התשובה היא, שבמסגרת הפרויקט ולאחר כל קבלת האישורים הנצרכים, הקבלן מקבל את הקרקע מהמדינה. באופן זה, הוא חוסך את קניית הקרקע – שהיא ההוצאה הגדולה ביותר. על קרקע זו הוא בונה בניין חדש, הכולל יחידות דיור חדשות נוספות – אותן הוא יכול למכור, ובכך לכסות את הוצאות הפרויקט, וכמובן, בסופו של דבר – לצאת עם רווח.
סיכום
הן פינוי בינוי והן תמ"א 38 הם סוגים שונים של התחדשות עירונית. בעוד שפינוי בינוי מתמקד בשינוי של מתחם בניינים, תמ"א 38 עוסק בשיפוץ של בניין בודד.
בתמ"א 38/1, השיפוץ נעשה לבניין הקיים, והוא נשאר עומד על תילו במהלך עבודות הבנייה, ובתמ"א 38/2 הבניין כולו נהרס. לפיכך, השדרוג שנעשה במסגרת תמ"א 38/2 – הוא נרחב הרבה יותר, ומצריך הוצאה של הדיירים במסגרת עבודות הבנייה, בדומה לפינוי בינוי, הכולל שיפוץ של מתחם בניינים שלם.
כמו כן, במסגרת שני הפרויקטים, הדיירים אינם מוציאים מכספם והיזם הוא המממן של הפרויקט, ולכן הם נהנים מדירה חדשה ומשופצת, מבלי שהשקיעו בכך כסף רב. מנגד, היזם נהנה מקבלת הקרקע מהמדינה, וכן מהרווחים העתידיים על הדירות החדשות ישבנו במסגרת הפרויקט.
לייעוץ מקצועי ראשוני ללא התחייבות 
חייג עכשיו
צור קשר