הכירו את חוק המארגנים (חוק התחדשות עירונית)

התחדשות עירונית, תופסת נתח נכבד בשוק הנדל"ן בישראל ככל שעובר הזמן. ובישראל, ישנם אנשים שהפכו זאת למקצוע שלהם.

חוק המארגנים (חוק התחדשות עירונית), מתמקד בגורמים שעובדים ב'קידום' פרויקטים של התחדשות עירונית. זאת לאחר שכניסתם לשוק הובילה לתוצאה ההפוכה.

מטרת חוק המארגנים

מטרת העל של החוק באה להגביל את ההסכמים שנחתמים הדיירים למארגנים במתחמי פינוי – בינוי. לשוק נכנסו גורמים הנקראים 'מארגנים', ולמרות שעוזרים בעסקאות נדל"ן, חוק המתווכים לא על עליהם. זאת משום שעסקאות אלה לא מוגדרות כעסקאות מקרקעין.

המארגנים פועלים בצורה מהירה, ומנסים להחתים כמה שיותר בעלי דירות כדי לקדם את הפרויקט. חתימת בעלי הדירות, לרוב אינה מגובה בכלל הנתונים שנדרשים כדי ללמוד על כדאיות העסקה ואופייה.

המארגנים, שנקראים בידי העוסקים בתחום 'מאכרים'. יודעים לזהות נכסי נדל"ן בעלי פוטנציאל גבוה לקבלת אישורים, ונהנים מהחיבור בין היזמים והקבלנים לדיירים בבניינים הישנים.

תוקפו של החוק, הוא על עסקאות שנחתמו בין דיירים לבין המארגנים של פינוי – בינוי. כמו כן, החוק מבצע הפרדה בין מארגן של פרויקט פינוי – בינוי מלא, עד תומו לבין ארגון בלבד של פרויקט פינוי – בינוי.

לוח הזמנים של חוק המארגנים

לאחר שדיירים רבים הוחזקו בהסכמים גרועים עם מארגנים שונים, הדבר הוביל לעיכוב משמעותי בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית. לכן החוק הגדיר לוח זמנים שעיקרו הוא, הארכת תוקף ההסכם רק במקרי הסכמה.

האורך המקסימלי של הסכם דיירים עם מארגן יגיע ל7 שנים בלבד. תקופה זו נשמעת ארוכה במיוחד, אבל היא שווה את הסיכון שקיים בהוצאת פרויקט לפועל. בנוסף, קידום ההליכים מתקצר כאשר מחליטים על החלפת מארגן משום שאת עיקרי הדברים הדיירים כבר סיכמו.

השפעת החוק על הדיירים והיזמים

דיירים ויזמים שעומדים לפני תהליך של התחדשות עירונית נמצאים בסיטואציה רגישה. למרות היתרונות המובהקים שקיימים בתהליכים אלה, הם אינם נקיים מאינטרסים של קבוצות שונות. לכן, החוק משמעותי במיוחד לדיירים וליזמים ושומר על סיכויי הצלחת ההליך.

ראשית, החוק משפיע על דיירי הבניין. החוק מגדיר לוחות זמנים לפרויקט, כך הם אינם מחויבים ליזם או מארגן ספציפי לתקופות ממושכות ויוכלו לשנות גורמים אלה לביצוע הפרויקט במידה ולא יהיו מרוצים.

המארגן, מחויב לפי החוק לפעול בשקיפות, הגינות וזהירות כדי שבעלי הדירות יבינו בצורה חד משמעית את משמעויות ההסכם עליו הם יחתמו. כמו כן, המארגן צריך להסביר על הפרויקט באספת דיירים בה יש לפחות 40 אחוזים מבעלי הדירות בבניין.

במהלך הפגישה, המארגן מחויב להציג מספר דברים. למשל, מטעם מי הוא פועל, עיקרי ההסכם והחוק שפועל מכוחו. רק כאשר הציג לדיירים, ואלה קיבלו הסבר מפורט על התהליך וההסכמים הוא רשאי להחתימם.

אלה הם הפרטים המהותיים שמחויב המארגן להציג, פרטיו האישיים, מועד החתימה על ההסכם, התמורה שיקבלו בעלי הדירות, תשלומו והתחייבות אישית של המארגן על כך שיפעל בצורה נאמנה לדיירים וליזם אותו מחבר אליהם.

שלושת סוגי המארגנים

שלושה סוגים עיקריים של מארגנים ישנם בשוק ההתחדשות העירונית.

מארגן חברתי – לרוב מדובר בבעלי דירות שמעוניינים לקדם התחדשות עירונית בבניינים בהם הם מחזיקים בנכס. בדר"כ אלה תהליכים עם פוטנציאל גבוה. בעלי הדירות אסרטיביים ומעוניינים להשביח את דירותיהם.

מארגן 'יזמי' – המארגן היזמי, זוהי לרוב צורת הארגון השכיחה ביותר. חברות הבנייה והיזמים פועלים לאיתור מתחמים עם אופי ותנאים שיאפשרו תהליך של התחדשות עירונית. את האינטרס שלהם הם מוכרים לדיירים וכך יוצאים לדרך אל עבר הפרויקט החדש.

פרויקטים כאלה, הם בדרך כלל המהירים ביותר. חברה יזמית שעוסקת באיתור נכסים פוטנציאליים היא לרוב בעלת עתודות כלכליות טובות שמבטיחות את הצלחת הפרויקט. ובנוסף, מגיעות עם תוכנית כללית, אך די מפורטת שעוזרת בשכנוע לאור ניסיונם הרב.

מארגן מוניציפלי – מארגן זה היא הרשות המוניציפלית המקומית. היכולת שלה לאתר מתחמים אפשריים להתחדשות עירונית היא הגבוהה ביותר. לרוב, תבחר במקום שמתקיימים בו רוב מוחלט של התנאים היבשים, אם כי אינם יכולים לכפות על הדיירים.

אחד היתרונות המובהקים בקידום זה, דילוג על שלב הבירוקרטיה. נחסך זמן רב בכל תהליך בחינת המתחם בשלביו הראשונים. אך קיים חסרון, והוא האיטיות הבירוקרטית שתוביל למציאת יזם ותפעל לשכנוע מהיר של הדיירים.

חוק מארגן הוא גם חוק מגן

חוק המארגנים, כשמו כן הוא. חוץ מעבודה שהסדיר מבחינה חוקית את תחום עיסוקם, הוא עשה סדר בתחום ההתחדשות העירונית הן לדיירים, הן ליזמים והן למארגנים עצמם. חשיבותו גדולה, והוא גורם משמעותי המאפשר את מטרות ההתחדשות העירונית.