פרויקטים של פינוי בינוי נועדים לשיקום ולהתחדשות שטחים עירוניים בישראל, באמצעות הריסת בתי המגורים הישנים שבהם, ובניית בתי מגורים חדשים במקומם. במאמר זה אציג את הדברים העיקריים שחשוב לדעת באשר לפרויקטים של פינוי בינוי.
מה דרוש כדי להוציא לדרך פרויקט פינוי בינוי?
התנאי הראשון שצריך להתקיים כדי שפרויקט פינוי בינוי יוכל להתבצע בפועל, הוא הסכמה לפרויקט מצד לפחות 80% מדיירי המקבץ (ייתכן שמדובר בבניין אחד וייתכן שביותר), שלפחות 75% מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
ההסכמה צריכה להתבטא בחתימות של ממש, והמארגן הוא הגורם שאחראי להשגתן.
בנוסף, אם המקבץ מכיל יותר מבניין אחד, יש צורך גם בהסכמה של לפחות 67% מדיירי כל בניין שלפחות 67% מהרכוש המשותף בכל בניין צמודים לדירותיהם.
אם ההסכמה הושגה, אך חלק מהדיירים עדיין מסרבים לפרויקט, נשאלת השאלה האם סירוביהם מוצדקים. סירוב ייחשב למוצדק, אם הוא נובע, לדוגמא:
- מכך שהיזם לא הציע לדייר בעל מוגבלות, דירה חלופית שתתאים לצרכיו
- מכך שלא הוצעו לדיירים בטוחות על זכויותיהם במקרקעין
- מטענה שהעסקה לא כדאית מבחינה כלכלית (אך אם שמאי המקרקעין קבע שהעסקה כדאית מבחינה כלכלית – הסירוב לא ייחשב למוצדק).
אם כל התנאים שציינתי מתקיימים, ולא קיימים סירובים מוצדקים – ניתן להוציא לפועל את הפרויקט.
איך פרויקט פינוי בינוי מתבצע בפועל?
לאחר שמתקיימים כל התנאים להוצאת הפרויקט לפועל, מתחיל השלב המעשי בפרויקט.
היזם הורס את מבנה המגורים הקיים, ובונה במקומו מבנה חדש – שלרוב גבוה יותר מהמבנה הישן ומכיל יותר דירות.
עקב כך שהמבנה החדש הוא גבוה וגדול, ובאופן כללי "משוכלל" יותר מהמבנה הישן (קרוב לוודאי, לדוגמא, שהוא מכיל מעלית, מה שאולי המבנה הישן לא הכיל), בנייתו לוקחת זמן רב – לרוב, יותר משנתיים.
לכן, במהלך בנייתו עוברים הדיירים לדירות חלופיות. בזמן זה, משולמת להם שכירות על הדירה במבנה הישן (שסכומה נקבע לפי הערכת שמאי שנעשתה בטרם ההריסה), וכן היזם מבטיח להם תשלום ארנונה על שטח אותה דירה.
הדיירים חוזרים למקום מגוריהם לאחר סיום בניית המבנה החדש.
פינוי בינוי – לא רק יתרונות
מקריאה זו, ייתכן ונוצר רושם שאין כל סיבה להתנגד לפרויקט, שהרי הוא מביא, בסופו של דבר, למגורים בדירה חדשה יותר, גדולה יותר, וכן ששוויה גבוה משווי הדירה הישנה. ואולם, בפרויקט קיימים גם חסרונות.
למשל, העובדה שהפרויקט מביא לבניית בניינים רבים בשטחים שכמעט ולא בונים בהם לרוב, הופכת את העיר לצפופה מאוד.
כמו כן, עקב העובדה שמדובר בבניינים גבוהים מאוד, השמיים מוסתרים מעיניי האדם באופן משמעותי הרבה יותר משהיה ללא הבנייה. גם כמות המרחבים הירוקים, מצטמצמת באופן משמעותי.
לסיכום, אם ישנה הסכמה של לפחות 80% מדיירי מקבץ, ושל 67% מדיירי כל בניין אם המקבץ מכיל כמה בניינים, ולא קיימים סירובים מוצדקים – ניתן להוציא לדרך פרויקט פינוי בינוי.
בפרויקט זה, נהרס מבנה המגורים הקיים ונבנה במקומו מבנה חדש. בזמן זה, הדיירים עוברים לדירות חלופיות ומשולמת להם שכירות על הדירה במבנה הישן, והיזם מבטיח להם תשלום ארנונה על שטח אותה דירה. בסיום הבנייה, הדיירים חוזרים למקום מגוריהם.
עם זאת, יש להדגיש שבניית בניינים רבים בשטחים שלרוב כמעט ולא בונים בהם, הופכת את העיר לצפופה מאוד, וכן עקב העובדה שמדובר בבניינים גבוהים, השמיים מוסתרים כמעט לחלוטין.
גם כמות המרחבים הירוקים, מצטמצמת באופן משמעותי. כל אלה מהווים חסרונות בפרויקט פינוי בינוי, לצד יתרונותיו הרבים.
לייעוץ מקצועי ראשוני ללא התחייבות 
חייג עכשיו
צור קשר