תכנית מתאר ארצית מס' 38, המכונה תמ"א 38, היא תכנית שאושרה בשנת 2005 ושמטרתה היא חיזוק מבנים בישראל מפני רעידות אדמה. התמריץ לחיזוק המבנים, הינו הענקת היתרי בנייה ותוספות בנייה לקבלנים שיבצעו את חיזוק המבנה, על פי תנאי תמ"א 38.
עם זאת, על אף שלכאורה תמ"א 38 היא תכנית שלפיה כל הצדדים יהיו מרוצים (הדיירים מחד – שייהנו ממבנה מגורים מחוזק ומשופץ, ומאידך- הקבלן, שייהנה מאפשרות לבנות דירה נוספת במבנה קיים ולמכור אותה),
לא בכל המקרים ניתנת הסכמה של הרוב הנדרש של דיירי הבית באסיפת בעלי הדירות על פי חוקי ועד בית להצטרפות הבית המשותף לתמ"א 38.
הרוב הנדרש לשינויים בבתים משותפים
ככלל, החלטות בנוגע לבית משותף מתקבלות בפורום ועד הבית על פי חוקי ועד בית, כאשר לגבי החלטות לפעולות שונות בבית המשותף, נקבע אחוז מסוים של הסכמה שנדרש לצורך ביצוע ההחלטה.
החלטות ועד הבית נעשות על פי חוקי ועד בית בהצבעה באסיפה של בעלי הדירות של הבית המשותף, כאשר החלטות אלה מתחלקות לשלושה סוגים :
- החלטות בעניינים יומיומיים (שוטפות): החלטות לפי חוקי ועד בית בעניינים יומיומיים הקשורים לבית המשותף, נעשות לרוב ברוב רגיל של 51% מהמצביעים.
- החלטות לגבי הבית עצמו: החלטות הקשורות בשינוי הבית המשותף על פי חוקי ועד בית, כגון התקנת מעלית, תוספות בניה ועוד, יתקבלו ברוב מיוחד.
- החלטות הפוגעות בקניין: דרושה הסכמת כל הדיירים על פי חוקי ועד בית.
כיצד מוחלט על תמ"א 38 בבית משותף?
לצורך ביצוע שינוי על פי תכנית תמ"א 38 בבית המוגדר כ"בית משותף", נדרש לעמוד בתנאי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) משנת 2008.
החוק מונה ארבעה סוגים של היתרים לתמ"א 38, ולכל היתר נדרש רוב אחר באסיפת הדיירים בבית המשותף לפי חוקי ועד בית :
- עבודות לפי תמ"א 38 בבית המשותף ללא תוספת בניה – נדרשת הסכמת רוב בעלי הדירות לתמ"א 38.
- עבודות לפי תמ"א 38 בבית המשותף הכוללות הרחבת דירה, חיזוק הבית המשותף ובניה נוספת של עד 25 מ"ר – נדרשת הסכמה מראש של מי שבבעלותם 60% מהבית המשותף לתמ"א 38. עם זאת, מי שדירתו לא תורחב, לא יחויב בעלויות חיזוק הבית המשותף.
- עבודה לפי תמ"א 38 בבית המשותף למטרת בניית דירות חדשות, כאשר כמותן עולה על שליש מהדירות הקיימות, אשר שטחן עולה על שליש משטח הבניין- נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות על פי חוקי ועד בית.
- עבודות לפי תמ"א 38 בבית המשותף שלא כוללות דירות חדשות בכמות שווה/נמוכה משליש הדירות בבית כיום, ושטחן אינו עולה על שליש משטח כל הדירות בבית- נדרשת הסכמת שני שליש מבעלי הדירות על פי חוקי ועד בית, אשר שני שליש מהרכוש המשותף בבית צמוד לדירותיהם. כמו כן, נדרשת הסכמת המפקח על המקרקעין על פי תמ"א 38.
התמודדות עם התנגדויות דיירים לביצוע תמ"א 38?
במידה ורוב הדיירים בבית המשותף מעוניינים בביצוע תכנית תמ"א 38, על הדיירים לבקש היתר לבניה, על אף התנגדותם של דיירים אחרים לתמ"א 38.
במידה ותכנית הבנויה תאושר בוועדה המקומית לתכנון ולבניה, הדיירים המתנגדים לתמ"א 38 יוכלו לדרוש פיצוי כספי אם זכויותיהם הקנייניות נפגעו, אך לא יוכלו למנוע את ביצוע תכנית תמ"א 38.
לדוגמא, בהליך ע"א 899-03-09, בית המשפט המחוזי בחיפה נעתר לבקשת בעלי חמש דירות (מתוך 7) בבית משותף, להכיר בך כי במקרה בו, בעליהם של מרבית הזכויות בבית המשותף מעוניינים בביצוע תכנית תמ"א 38,
תוך שמירת שוויון בין בעלי הבתים, הבקשה לביצוע תמ"א תאושר והמתנגדים לתכנית יזכו לפיצוי כספי אם הייתה פגיעה בקניינם.
סיכום: ככלל, תכנית תמ"א 38 היא תכנית שבבסיסה, אמורים גם דיירי הבית המשותף וגם הקבלן להיות מרוצים. החלטות בבתים משותפים מתקבלות באספות הדיירים, ומתבצעות על פי חוק המקרקעין ועל פי תקנון הבית המשותף.
בכלל זאת, על מנת להחליט על אופן ביצוע תמ"א 38, יש לקבל את רוב בעלי הזכויות בדירות בבית המשותף, בהתאם לסוג התכנית אותה רוצים לבצע. במקרה של התנגדות דיירים לביצוע תמ"א 38,
אם קיים רוב לביצוע התכנית, לרוב תצא התכנית אל הפועל אחרי אישור בוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ואילו הדיירים המתנגדים עשויים לקבל פיצוי כספי בגין נזק קנייני שנגרם להם.
לייעוץ מקצועי ראשוני ללא התחייבות 
חייג עכשיו
צור קשר