תמ"א 38 – האם גם רמת גן התעוררה?

הצטרפות לתמ"א 38 תלויה בכדאיות כלכלית. על המבנה לעמוד בדרישות תקנון תמ"א 38 בעת התקשרות עם קבלן לצורך ביצוע התכנית, רצוי לעמוד על מספר עקרונות על מנת לצמצם את הפגיעה הכלכלית בדיירים.

כיצד מאושרת תכנית תמ"א 38 בבית משותף?

דיירים בבית משותף המחליטים על התקשרות עם קבלן לצורך הצטרפות לפרויקט תמ"א 38, כגון דיירים בבתים משותפים בתמ"א 38 רמת גן או בתל אביב, יעשו זאת באמצעות אסיפת בעלי הדירות, כאשר לכל סוג שיפוץ שיעשה בבניין, נדרש רוב אחר באסיפת בעלי הדירות.

במידה וקיימת התנגדות של בעלי דירות להצטרפות לפרויקט תמ"א, רשאים יתר הדיירים להגיש את התנגדותם, ובמידה וקניינם יפגע כתוצאה מתמ"א 38, אף יזכו לפיצוי כספי.

על אילו מבנים חלה תמ"א 38?

תכנית תמ"א 38 חלה על מבנים המאוישים באופן תמידי, בניגוד למבנים שאינם מאוישים באופן תמידי כגון מחסנים. כמו כן, התכנית חלה רק על מבנים בעלי למעלה משתי קומות, ואשר בנויים על שטח גדול מ 400 מטר מרובע.

תמ"א 38 לא תחול על מבנים שהוצא צו הריסה לגביהם.

כיצד מתקשרים עם קבלן לביצוע תמ"א 38?

פרויקט תמ"א 38, בערים כגון תל אביב או תמ"א 38 רמת גן, יעשו בין הדיירים, לאחר קבלת הסכמת מספר הדיירים הנדרש לביצוע הפרויקט, לפי אופי הפרויקט (אם מדובר בהרחבת הדירות וכו') לבין קבלן מבצע.

מימון פרויקט הבניה יעשה לרוב באמצעות נטילת הלוואות.

הקבלן במסגרת תמ"א 38 יתחייב לבצע את הפעולות הבאות במבנים, בהתאם להתקשרות עם הדיירים:

• חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה.
• הוספת חדרי מיגון.
• הוספת מעלית.
• שיפוץ חדר המדרגות.
• שיפוץ חדר האשפה וחזית הבית.
• שיפוץ החניה.
• הרחבת הדירות.
• הוספת מרפסת לדירות.

ביצוע פעולות אלה עשוי להביא עליה של בין 15-30 אחוזים מערך הדירות.

מה יש לזכור בעת התקשרות עם קבלן לצורך ביצוע תמ"א 38?

מפאת חשיבות ההתקשרות עם נדל"ן לצורך ביצוע תמ"א 38, יש לוודא כי חוזה ההתקשרות תקין. לשם כך, רצוי להתייעץ עם עו"ד העוסק בתמ"א 38.

עורך הדין המומחה בתחום, יכיר את תקנון תמ"א 38 וידע כיצד למנוע בעיות עתידיות בהתקשרות, בין הדיירים לקבלן ובין הדיירים לעירייה. בדיקת תקינות התקשרות עם קבלן תעשה באמצעות בדיקת הפרמטרים הבאים:

• מיהו הקבלן ומהי יכולתו הכלכלית לעמוד בהתחייבויותיו לביצוע שיפוץ המבנה?
• האם מדובר בקבלן מנוסה בתמ"א 38? האם הפרויקטים בוצעו בהצלחה ולשביעות רצונם של הדיירים?

להסכם ההתקשרות עם הקבלן רצוי להוסיף את התנאים הבאים:

• חשוב! קבלת ערבויות מהקבלן.
• בית משותף שלא נרשם ככזה בפנקס הבתים המשותפים, יש לרשמו (ניתן להעביר חובה זו על כתפי הקבלן).
• קבלת היתר בניה – רק עם קבלת היתר בבניה יכנס החוזה עם הקבלן לתוקפו.
• מהן העבודות שיבוצעו? יש להגדיר אילו פעולות יבצע הקבלן בנכס.
• רצוי לציין בהסכם ההתקשרות עם הקבלן, כי הוא ישא בהוצאות הכרוכות בתשתיות המבנה הנמצאות על הגג, לגג החדש שיבנה.
• מהי תחילת ביצוע העבודות? ניתן להחליט כי בניית דירה נוספת תיעשה רק לאחר שהקבלן עמד ביתר התחייבויותיו, למשל.
• מהו מועד סיום העבודות? על מנת שהקבלן לא יאריך בעבודות ולא יגרום לפגיעה בדיירים, רצוי לקבוע מהו מועד סיום העבודות. אי עמידה במועד זה יכולה שתביא לחובת הקבלן להעניק פיצוי כספי לדיירים.
• העברת תשלומי המיסים על כתפי הקבלן.
• רצוי לעגן בחוזה כי החומרים אשר מהם ישופץ המבנה יעמדו באיכות גבוהה הקבועה בתכנית תמ"א 38.
• מאחר ובמסגרת תמ"א 38 עלולה להיגרם אי נוחות לדיירים, יש להגדיר מה יהיו שעות העבודה במהלך היום על מנת לצמצם את הפגיעה בנוחות הדיירים למינימום.
• הוספת סעיף ביטוח לקבלן.

התעוררות עיריית תמ"א 38 רמת גן

בשנת 2010 אשרה עיריית רמת גן את תב"ע (תכנית בניין עיר) מס' רג\340\ג\30), שעניינה הוספת שתי קומות לבניינים קיימים, לפי תכנית תמ"א 38. מטרתה של תכנית זו היא חיזוק מבנים בעיר והגדלת מאגר דירות מגורים.

התרת הוספת שתי דירות למבנים נעשתה כמהלך של תמריץ כלכלי לקבלנים. בשכונות רבות ברמת גן, אלמלא מהלך זו, לא הייתה כדאיות כלכלית לקבלנים לבצע את פרויקט תמ"א 38 רמת גן. בנוסף לכך, מאפשרת תמ"א 38 רמת גן להשתמש בזכויות בניה שהיו טרם תמ"א 38 וטרם נוצלו.

סיכום: לפני הצטרפות לפרויקט תמ"א 38 יש לבדוק את כדאיות הפרויקט ואת התאמת המבנה לתכנית. בתמ"א 38 רמת גן למשל, בדיקת הכדאיות הכלכלית הביאה להחלטה לאפשר בניית שתי יחידות על גג המבנים, במקום אחת.

בחוזה התקשרות עם קבלן לצורך ביצוע תמ"א 38, יש לבדוק את יכולתו לעמוד בתכנית הבניה, וכן רצוי להוסיף סעיפים בחוזה אשר יגבילו את הקבלן במשך ביצוע הפרויקט ובאופן בו יפגעו באופן זמני הדיירים כתוצאה מהבניה.